Wybudował nowy dom za miastem i nagle dowiedział się, że przez jego działkę będzie biegła nowa nitka autostrady… Przed oczami stanęła groźba wywłaszczenia nieruchomości. Ten koszmar nieustannie spotyka posiadaczy działek w Polsce. Wywłaszczenie nieruchomości to proces prawny, który polega na tym, że państwo lub samorząd może legalnie odebrać własność gruntu, domu albo działki, żeby zrealizować cel publiczny. Jest to możliwe, ponieważ choć konstytucja chroni własność prywatną, to w niektórych przypadkach ustawodawca stawia cele publiczne jako najważniejsze. I jest to całkowicie zgodne z prawem. Celem publicznym może być na przykład budowa drogi albo torów. Wywłaszczenia dokonuje się na mocy decyzji administracyjnej, jeśli nie da się inaczej osiągnąć celu publicznego. Wywłaszczenie nieruchomości zawsze wiąże się z odszkodowaniem dla właściciela działki. W tym artykule wyjaśniamy, kiedy dokładnie wywłaszczenie jest zgodne z prawem, ile powinno wynosić odszkodowanie i co zrobić, jeśli organ publiczny przedstawia zaniżoną wycenę nieruchomości.

Wbrew obiegowej opinii, że wywłaszczenie jest procesem wyjątkowym, tak naprawdę dochodzi do niego w bardzo wielu przypadkach. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane na cele budowy nowej drogi, torów, lotniska, obiektów ochrony zdrowia oraz innych elementów infrastruktury. Podstawą do wywłaszczenia nieruchomości jest m.in. Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., która dopuszcza je w art. 21 ust. 1, ale pod ścisłymi warunkami:

1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.

2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Art. 21. Konstytucji

Wywłaszczenie reguluje także Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przesłanki określa jej art. 112 i następne, w rozdziale pt. “Wywłaszczenie nieruchomości”.

2. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

3. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Art. 112 ust. 2 i 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami

Czy pomimo tego, że wywłaszczenie nieruchomości uregulowane jest szczególnymi ustawami, istnieje sposób, aby uniknąć wyprowadzki i konieczności poszukiwania nowego domu? Skąd wiadomo, czy odszkodowanie zaproponowane przez organ jest odpowiednie? Czy warto pójść na ugodę, czy lepiej do końca walczyć w sądzie o wyższe odszkodowanie? Spróbujmy odpowiedzieć na te wątpliwości.

Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu właściciela domu, działki lub gruntu prawa własności do części lub całości nieruchomości. Odbywa się to na mocy decyzji administracyjnej wydanej przez starostę, który jest organem właściwym do takich spraw, gdy wykonuje zadanie z zakresu administracji rządowej. Prawo własności do wywłaszczonej nieruchomości przechodzi na Skarb Państwa albo na rzecz samorządu terytorialnego.

Dla właścicieli wywłaszczanych nieruchomości nie jest to korzystna sytuacja. Tracą oni coś, na co często pracowali latami. I nie chodzi tu tylko o inwestycje pieniężne. Ale także o energię, pomysł, trud włożony w znalezienie odpowiedniego miejsca, czas i sentyment, jakim zwykle obdarza się własny dom. Często jest to dom marzeń czy starannie doglądana działka.

Dlaczego więc w ogóle przeprowadza się wywłaszczenie? Tereny stają się coraz bardziej zabudowane. Z drugiej strony nieraz pojawia się konieczność działania w interesie publicznym – np. wybudowania drogi szybkiego ruchu w konkretnym miejscu. Często oznacza to, że trzeba np. wyburzyć kilka domów znajdujących się w sąsiedztwie planowanej budowy.

W takich wyjątkowych przypadkach Państwo musi mieć możliwość zrealizowania swoich celów. Gdy nie można ich osiągnąć inaczej, sięga się właśnie po rozwiązanie prawne jakim jest wywłaszczenie nieruchomości. Aby jednak nie ingerowało ono nadmiernie w prawo własności, które jest jednym z podstawowych i niezwykle ważnych praw dla każdego człowieka, wywłaszczenia można dokonać tylko na cele publiczne i tylko jeśli cele te nie mogą być zrealizowane w inny sposób.

Czy zawsze wywłaszczenie na cele publiczne jest konieczne?

Wywłaszczenie nie zawsze jest koniecznie i nie zawsze jest to jedyna droga do realizacji celu publicznego. Na przykład postawienie linii energetycznej nie wymaga pozbawienia prawa własności do nieruchomości, przez którą linia ta przebiega. Zamiast tego można skorzystać z tzw. służebności przesyłu. W takiej sytuacji nieruchomość pozostanie przy właścicielu, ale dozna ograniczenia. Właściciel będzie musiał znosić to, że na jego działce stanie słup energetyczny. 

Zdarza się również, że nieruchomość potrzebna jest tylko na jakiś czas – jako zaplecze dla konkretnej inwestycji. Również w takim przypadku organ nie powinien przeprowadzać wywłaszczenia. Zamiast tego może dokonać tzw. zajęcia czasowego, a po zrealizowaniu inwestycji powinien zwrócić nieruchomość właścicielowi.

Oprócz przypadków, w których wywłaszczenie nie jest konieczne do zrealizowania celów publicznych, można wymienić jeszcze jedną istotną sytuację. Zdarza się, że początkowo wszystkie przesłanki prawidłowego wywłaszczenia zostają spełnione. Z czasem okazuje się jednak, że cel publiczny nie został jednak zrealizowany. W takiej sytuacji nieruchomość powinna zostać zwrócona właścicielowi, któremu została odebrana.

Czy wywłaszczenie może dotyczyć tylko części nieruchomości?

Wywłaszczenie powinno być jak najmniej dotkliwie dla właściciela nieruchomości. Więc jeśli istnieje taka możliwość – powinno objąć tylko jej część. Ta sytuacja także nie jest idealna. Zdarza się, że pozostawiona właścicielowi część nie wystarczy na wykorzystywanie jej na dotychczasowe cele, na przykład mieszkalne. Co można zrobić w takiej sytuacji? Właściciel może zażądać od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, aby nabyła również pozostałą część nieruchomości.

• Jeśli stoją Państwo w obliczu problemu wywłaszczenia Waszej nieruchomości, a nie macie doświadczenia ani w tej procedurze ani w negocjacjach z organami publicznymi, zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią adwokacką Bafia Jóźwiak. Przeprowadziliśmy już wiele procesów wywłaszczeniowych i potrafimy celnie ocenić sytuację klienta oraz doradzić mu optymalne rozwiązanie w kontakcie z organem.

Jak wygląda procedura wywłaszczenia nieruchomości?

Wywłaszczenie nieruchomości składa się z kilku etapów.

1. Rokowania pomiędzy starostą a właścicielem nieruchomości

To obowiązkowy element procedury wywłaszczenia. Starosta powinien próbować najpierw nabyć nieruchomość w drodze umowy, wypracowując porozumienie, które zadowoli obie strony. Rokowania obejmują przede wszystkim ustalenie warunków wywłaszczenia oraz wypłaty odszkodowania. Trwają dwa miesiące.

Wyjątkiem od obowiązku przeprowadzenia tego etapu jest nieuregulowany stan prawny nieruchomości, co w Polsce nie jest rzadkością. W rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się taką, która nie ma księgi wieczystej albo innych dokumentów. Skutkiem tego nie da się ustalić osób, którym przysługują do tej nieruchomości prawa rzeczowe. Dotyczy to również takiej nieruchomości, której właściciel lub użytkownik wieczysty nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zakończono postępowania spadkowego.

W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym podaje się do publicznej wiadomości informację o zamiarze wywłaszczenia. Robi się to w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości (może to być np. Informacja przypięta na tablicy ogłoszeń) oraz na stronach internetowych starostwa powiatowego. Daje się także ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeśli w ciągu 2 miesięcy od takiego ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, które wykażą, że przysługują im prawa do nieruchomości, to można wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe.

2. Uruchomienie postępowania wywłaszczeniowego

Jeśli w ciągu dwóch miesięcy strony nie podpiszą umowy w etapie pierwszym, następuje etap drugi, czyli uruchomienie postępowania wywłaszczeniowego. W przypadku wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa postępowanie uruchamia się z urzędu. Często dzieje się tak na skutek zawiadomienia podmiotu, który ma realizować cel publiczny, np. GDDKiA. Jeśli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – robi się to na wniosek organu wykonawczego tej jednostki, czyli odpowiednio: wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu lub województwa.

3. Wydanie decyzji o wywłaszczeniu

Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta przeprowadza rozprawę administracyjną, w której zapewnia się udział właścicielowi nieruchomości. To w trakcie tego etapu właściciel może kwestionować np. wycenę nieruchomości wynikającą z operatu szacunkowego. Wyjątek, kiedy nie przeprowadza się rozprawy, dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Postępowanie kończy się wydaniem decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu nieruchomości. Gdy decyzja ta staje się ostateczna (tzn. gdy nie ma już środków prawnych, które pozwoliłyby właścicielowi nieruchomości na odwołanie się), wówczas prawo własności nieruchomości przechodzi na Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Kwestię tę reguluje art. 121 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Decyzja o wywłaszczeniu musi zawierać m.in. ustalenie, na jakie konkretnie cele nieruchomość jest wywłaszczana, określać przedmiot wywłaszczenia oraz prawa podlegające wywłaszczeniu, wskazywać właściciela nieruchomości oraz ustalać wysokość odszkodowania za wywłaszczenie.

4. Dokonanie wpisu w księdze wieczystej 

Gdy decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna, trzeba ujawnić ten stan w księdze wieczystej. Robi to starosta – jeśli wywłaszczenie nastąpiło na rzecz Skarbu Państwa, albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, który składa odpowiedni wniosek do sądu ksiąg wieczystych.

W księdze wieczystej wpisuje się przede wszystkim nowego właściciela oraz powołuje się ostateczną decyzję o wywłaszczeniu jako podstawę wpisu. Natomiast szczegółowe informacje o celu wywłaszczenia oraz kwocie odszkodowania znajdują się w samej decyzji powołanej w księdze – informacji tych nie ujawnia się wprost w księdze wieczystej.

5. Wypłata odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość

Konstytucja gwarantuje, że wywłaszczenie może się odbyć wyłącznie „za słusznym odszkodowaniem”. Konkretna kwota ustalana jest w samej decyzji wywłaszczeniowej. Pieniądze odszkodowania wypłaca się byłemu właścicielowi jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Jeśli organ opóźni się z wypłatą odszkodowania, uprawnionemu przysługują odsetki ustawowe.

Kiedy należy się odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość?

Ostatni krok procedury opisanej w poprzednim akapicie dotyczył wypłaty odszkodowania. Jest to warunek konieczny przeprowadzenia wywłaszczenia. Właścicielowi nieruchomości przysługuje bowiem rekompensata za utracony dom, działkę czy grunt.

Jak duże odszkodowanie za wywłaszczenie można otrzymać?

Zgodnie z przepisami wysokość odszkodowania należy ustalić w oparciu o stan, przeznaczenie i wartość wywłaszczanej nieruchomości w momencie wydania decyzji wywłaszczeniowej. Oznacza to, że kwota odszkodowania nie jest z góry ustalona, ale zawsze będzie uzależniona od konkretnego przypadku. Teoretycznie odszkodowanie powinno zrekompensować wszystkie straty, czyli odpowiadać wartości wywłaszczanej nieruchomości.

Co oznacza „słuszne odszkodowanie”?

Słuszne odszkodowanie teoretycznie ma umożliwić nabycie innej nieruchomości w podobnym stanie. Dokładnie – nabycie na rynku wtórnym, a nie wybudowanie takiej samej, nowej nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia czy wywłaszczany dom również został kupiony z drugiej ręki, czy może powstał według indywidualnego projektu.

Zwykle podczas sporządzania wyceny, rzeczoznawca majątkowy porówna ją więc z nieruchomościami podobnymi, znajdującymi się w pobliżu. Określi w ten sposób kwotę, która teoretycznie byłaby adekwatna przy klasycznej sprzedaży nieruchomości. Koszt budowy nowego domu zwykle będzie natomiast znacznie wyższy niż wynik takiego rachunku.

Czy można nie zgodzić się z wysokością odszkodowania?

Aby ustalić, jak dużą kwotę można otrzymać, korzysta się z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Tu zwykle pojawia się element sporny, bo w praktyce często w ocenie pierwotnego właściciela nieruchomości taka opinia jest niezgodna z rzeczywistością, a kwota – zaniżona.

Nie trzeba bezwzględnie akceptować wyliczeń rzeczoznawcy majątkowego. Istnieje szansa, że jego szacunki są niezgodne z rzeczywistością. Tym samym można wnieść zarzuty do opinii rzeczoznawcy, który będzie musiał się do niej ustosunkować. Czasami po wniesieniu zarzutów organ administracyjny może zdecydować się na powołanie innego rzeczoznawcy.

Co ważne, podstawą takich zarzutów mogą być tylko błędy formalne – np. dotyczące błędów logicznych, błędów w obliczeniach itd. Aby pokazać, że rzeczoznawca przedstawia błędne założenia pod kątem merytorycznym, można dodatkowo zlecić wykonanie prywatnej opinii i przedstawić ją organowi administracyjnemu. Walka o swoje prawa może być więc trudna i stresująca, szczególnie z uwagi na konieczność przedstawienia odpowiednich dowodów i argumentów. Na tym etapie warto więc skorzystać z pomocy doświadczonej kancelarii adwokackiej, która od lat prowadzeni sprawy o wywłaszczenie, w tym zna się na wycenach nieruchomości w tej procedurze. Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią Bafia Jóźwiak.

Często spór nie kończy się na złożeniu sprzeciwu. Jeśli na tym etapie kwota odszkodowania nadal będzie niekorzystna, można odwołać się od wydanej decyzji. A gdy i to nie przyniesie zamierzonych efektów – wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Kiedy organ wypłaca odszkodowanie?

Zazwyczaj kwota odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości zostanie wypłacona w ciągu 14 dni od chwili, kiedy decyzja wywłaszczeniowa będzie podlegać wykonaniu. Czasami zamiast odszkodowania można też zgodzić się na otrzymanie nieruchomości zamiennej i wyrównanie ewentualnej różnicy wartości w gotówce.

Czy można dostać zaliczkę na poczet odszkodowania?

Dużym problemem w przypadku procedury wywłaszczenia jest to, że pieniądze otrzymuje się na koniec całej procedury. Najpierw trzeba więc opuścić nieruchomość, a dopiero potem otrzymuje się środki potrzebne do kupienia innego lokum.

Sytuacja nie jest więc prosta. Można jednak otrzymać przynajmniej część odszkodowania już wcześniej, w ramach zaliczki. Wcześniej musi jednak zostać ustalone dokładne odszkodowanie. Trzeba też złożyć wniosek o wypłatę takiej zaliczki. Po spełnieniu tych warunków można otrzymać 70% kwoty całego ustalonego odszkodowania – w ciągu 30 dni od momentu złożenia wniosku.

Ugoda w postępowaniu wywłaszczeniowym – czy warto?

Pierwszym krokiem procedury wywłaszczeniowej jest próba wypracowania porozumienia. Ugoda siłą rzeczy zakłada, że obie strony muszą iść na ustępstwa. Pytanie więc, czy w ogóle warto rozważać taką opcję.

Po pierwsze, trzeba zaznaczyć, że opór właściciela nie udaremni wywłaszczenia. O ile więc nie udowodni się, że wywłaszczenie nie jest konieczne do realizacji celów publicznych, i tak traci się część lub całą nieruchomość. Można więc przynajmniej zadbać, by odbyło się to na optymalnych warunkach.

Warto jednak pamiętać, że w procedurze wywłaszczeniowej obowiązują nieco inne zasady niż przy „klasycznych” ugodach. Ponieważ negocjacje prowadzi się z inwestorem publicznym, to proponowana kwota odszkodowania musi być zgodna z dyscypliną finansów publicznych i obowiązującymi przepisami. Oznacza to, że właściciel może mieć znacznie mniejszą swobodę negocjacji.

Warto też dodać, że jeśli zgodnie z tzw. specustawą drogową, czyli ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio szybko wyda tę nieruchomość i opróżni lokal, otrzyma dodatkową premię do odszkodowania w wysokości 5% wartości nieruchomości. Warunkiem jest opróżnienie lokalu w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności albo od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Co prawda nie zmienia to sytuacji właściciela, którego i tak czeka przeprowadzka, ale przynajmniej zyskuje on więcej pieniędzy po ustaleniu odszkodowania.

Wywłaszczenie nieruchomości – pomoc prawna kancelarii z Gdańska

Postępowanie wywłaszczeniowe, ze względu na jego specyfikę, należy do jednych z najtrudniejszych postępowań dotyczących nieruchomości. Dużą rolę odgrywają w nim też emocje właścicieli, którzy bywają pozbawiani domu, w którym spędzili całe swoje życie albo który wielkim wysiłkiem sami postawili. Przyświeca im wtedy świadomość, że odszkodowanie i tak nie pokryje wszystkich kosztów, w tym czasowych, energetycznych i emocjonalnych, które włożyli w swoją nieruchomość. Zdarza się, że w takich postępowaniach wyceny rzeczoznawcy mijają się z realną wartością nieruchomości. Właśnie dlatego warto wtedy mieć po swojej stronie sprzymierzeńca, który dokładnie wie, na czym polega ten proces i jakie są jego niuanse.

Bafia Józwiak – kancelaria adwokacka z Gdańska, od lat prowadzi sprawy o wywłaszczenie dla mieszkańców Gdańska, Gdyni, Sopotu. Prawnicy kancelarii działają w Trójmieście i na całym Pomorzu. Pomagamy na każdym etapie procesu wywłaszczeniowego. Prowadzimy negocjacje ze starostą, wnosimy zarzuty do operatu szacunkowego, a gdy trzeba – reprezentujemy klientów przed sądem administracyjnym w postępowaniu wywołanym wniesieniem skargi.

Jeśli otrzymali Państwo decyzję o wywłaszczeniu albo propozycję odszkodowania i w Państwa ocenie wydaje się ona krzywdząca, prosimy o kontakt z naszą kancelarią z Gdańska Bafia Jóźwiak. W takich sprawach trzeba reagować bardzo szybko, zanim miną ustawowe terminy. Ocenimy Państwa sytuację, wydamy opinię, jakie odszkodowanie naszym zdaniem jest możliwe do uzyskania, i pomożemy Państwu je uzyskać.

Najczęstsze pytania dotyczące wywłaszczenia nieruchomości (FAQ)

1. Czy można nie zgodzić się na wywłaszczenie nieruchomości?

Brak zgody na wywłaszczenie nieruchomości nie wstrzymuje procesu wywłaszczeniowego. Ten następuje zgodnie z przepisami prawa a wywłaszczenie odbywa się na podstawie decyzji administracyjnej. Aby uchronić się przed wywłaszczeniem, należy wykazać, że nie jest ono konieczne do realizacji celu publicznego lub że cel ten można osiągnąć innymi środkami (np. służebnością). Jeśli takich argumentów brak, pozostaje skupić się na wynegocjowaniu jak najlepszych warunków wywłaszczenia, czyli w praktyce – jak najwyższego odszkodowania.

2. Ile wynosi odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości?

Nie ma odgórnie ustalonej kwoty odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Każdorazowo robi się operat szacunkowy, który ma wykazać wartość wywłaszczanej nieruchomości. Do jego sporządzenia ocenia się stan nieruchomości oraz jej przeznaczenie w dniu wydania decyzji. Zatem wartość nieruchomości ustala rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Zgodnie z przepisami wywłaszczanemu należy się „słuszne odszkodowanie”, które ma umożliwić mu nabycie porównywalnej nieruchomości na rynku wtórnym.

3. Kiedy wypłacane jest odszkodowanie za wywłaszczenie?

Zgodnie z przepisami odszkodowanie należy wypłacić w terminie 14 dni od kiedy decyzja wywłaszczeniowa podlega wykonaniu. Wypłaty dokonuje się jednorazowym przelewem.

4. Czy można podważyć wycenę rzeczoznawcy?

Teoretycznie jest to możliwe. W postępowaniu wywłaszczeniowym można wnieść zarzuty do operatu szacunkowego. Jednak nie mogą one polegać wyłącznie na tym, że właścicielowi nie podoba się wycena rzeczoznawcy. Trzeba wykazać, że operat zawiera błędy formalne. Wtedy organ może powołać innego rzeczoznawcę. Zatem jeśli wycena z operatu szacunkowego jest wiarygodna, biorąc pod uwagę warunki miejscowe, w tym poziom cen podobnych nieruchomości na danym obszarze, podważenie wyceny rzeczoznawcy może okazać się nieskuteczne. Istnieje także możliwość zlecenia prywatnego operatu szacunkowego i próby odwołania się od decyzji organu, aż po skargę do sądu administracyjnego.

5. Czy dostanę zaliczkę przed wypłatą pełnego odszkodowania?

Tak, istnieje taka możliwość. Jeśli uda się wcześniej ustalić kwotę odszkodowania, to po złożeniu odpowiedniego wniosku można otrzymać zaliczkę w wysokości 70% ustalonego odszkodowania. Taką zaliczkę można otrzymać w terminie 30 dniu od złożenia wniosku.