Jak zasiedzieć nieruchomość? I jak udaremnić innej osobie nabycie własności Twojej nieruchomości poprzez zasiedzenie?

Zakup nieruchomości to nie jedyny sposób, by stać się jej właścicielem. Równie dobrze można otrzymać ją w spadku lub formie darowizny. Istnieje jeszcze inna droga – nabycie własności nieruchomości poprzez zasiedzenie. Jakie warunki musisz spełnić, by tak się stało? Czy ingerencja sądu jest tu niezbędna? I co możesz zrobić, gdy to Twoją nieruchomość ktoś próbuje zasiedzieć?

Na czym polega zasiedzenie?

Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie na parterze z balkonem. Pod balkonem znajduje się kawałek zieleni, a Ty chcesz umilić sobie czas spędzany na świeżym powietrzu i mieć czym cieszyć oko podczas letnich wieczorów. Kupujesz więc i sadzisz róże oraz inne ozdobne kwiaty, a skrawek zieleni ogradzasz żywopłotem. Regularnie przycinasz krzaki, nawozisz teren, krótko mówiąc – urządzasz swój własny ogródek.

Czy ta ziemia była Twoja? Nie. Czy jej właściciel (np. spółdzielnia mieszkaniowa) się o nią upomina? Prawdopodobnie też nie. I właśnie na takie okoliczności wprowadzono możliwość nabycia prawa własności poprzez zasiedzenie rzeczy.

W oparciu o tę sytuacją można więc powiedzieć, że zasiedzenie rzeczy oznacza nabycie prawa własności, które wcześniej Ci nie przysługiwało przez sam fakt nieprzerwanego posiadania jej przez określony czas i zachowywania się jak jej właściciel.

Co można zasiedzieć?

Choć w tym artykule skupiamy się na sprawach dotyczących zasiedzenia nieruchomości, to trzeba dodać, że zasiedzenie nie ogranicza się tylko do takich przypadków. Równie dobrze zasiedzieć możesz rzecz ruchomą (np. biżuterię czy rodowe pamiątki) – choć tu istnieją większe ograniczenia niż nieruchomościach. Co więcej, przedmiotem zasiedzenia mogą być też niektóre prawa czy służebności (np. służebność drogi koniecznej).

Niezależnie od tego, czy mowa o gruncie, wartościowych przedmiotach, czy jeszcze innym przedmiocie zasiedzenia, skutek jest ten sam – dochodzi do zasiedzenia własności rzeczy. Krótko mówiąc: stajesz się jej właścicielem.

Co musisz zrobić, by stać się właścicielem, czyli jakie są przesłanki zasiedzenia rzeczy?

Nie tylko nie każdą rzecz i prawo można zasiedzieć, ale i nie w każdych okolicznościach będziesz w stanie to zrobić. Do zasiedzenia nieruchomości konieczne jest spełnienie kilku tzw. przesłanek. Przepisy ustanawiają bowiem konkretne warunki zasiedzenia:

1. Musisz zachowywać się jak posiadacz samoistny;
2. Musisz nieprzerwanie posiadać nieruchomość przez określony czas. Jaki – to zależy już od tego, czy zasiedzenia dokonujesz w dobrej, czy w złej wierze.

Prawdopodobnie zarówno pojęcie „posiadacz samoistny”, jak i „zła wiara posiadacza” niewiele Ci mówią, dlatego poświęcimy chwilę ich wytłumaczeniu.

Kiedy spełniasz warunek bycia posiadaczem samoistnym?

Polskie prawo cywilne dzieli posiadaczy na 2 kategorie: posiadaczy zależnych i posiadaczy samoistnych.

Posiadacz zależny to np. osoba dzierżawiąca grunt lub wynajmująca mieszkanie. Krótko mówiąc – na podstawie zawartej umowy nie ma wątpliwości co do tego, że ktoś inny jest właścicielem danej nieruchomości, gruntu czy przedmiotu, a taki posiadacz zależny tylko z tej rzeczy korzysta na określonych warunkach.

W odróżnieniu od posiadacza zależnego posiadacz samoistny to posiadacz władający nieruchomością „jak właściciel”. Przypomnij sobie teraz przytoczony wcześniej przykład ogródka pod balkonem. Zdecydowanie spełniasz w nim ten warunek zasiedzenia gruntu. Zachowujesz się jak właściciel i to zarówno na płaszczyźnie psychicznej (chcesz być właścicielem), jak i fizycznej (podejmujesz konkretne działania, które wyraźnie na to wskazują). Podobnie przykładem zachowywania się „jak właściciel” może być np. przeprowadzanie dużych remontów na własną rękę lub spłacanie rat kredytu.

Tym samym z czasem rzeczywiście możesz stać się prawnym właścicielem nieruchomości. Oczywiście, o ile spełnisz jeszcze jeden warunek – upływu nieprzerwanego okresu posiadania samoistnego.

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze i złej wierze – jak wpływa na okres zasiedzenia?

Teraz przyjrzyjmy się drugiemu warunkowi, jakim jest określony czas nieprzerwanego samoistnego posiadania. To, jak długie powinno być takie nieprzerwane posiadanie nieruchomości, zależy od wspomnianej już dobrej i złej wiary.

W przypadku dobrej wiary czas ten wynosi 20 lat nieprzerwanego posiadania nieruchomości. Jeśli natomiast dokonujesz zasiedzenia w złej wierze, dopiero po 30 latach nieprzerwanego posiadania nastąpi zasiedzenie nieruchomości.

O dobrej wierze możemy mówić, gdy z usprawiedliwionych powodów uważasz, że rzeczywiście nieruchomość należy do Ciebie. Weźmy np. przytaczaną już historię z ogródkiem. Załóżmy, że nabywasz nieruchomość od poprzedniego właściciela i ten utrzymuje, że kupujesz od niego nie tylko mieszkanie, ale także grunt pod balkonem.

Oczywiście w Twoim obowiązku leży upewnienie się, czy te twierdzenia są zgodne z prawdą. Załóżmy jednak, że dokładasz tzw. należytej staranności, by zweryfikować te informacje. Dochodzisz do wniosku, że wspomniany ogródek też jest Twoim przedmiotem własności. W takiej sytuacji rozpoczyna się okres zasiedzenia w dobrej wierze, więc musi upłynąć jedynie 20 lat nieprzerwanego posiadania nieruchomości.

A teraz drugi przypadek – zła wiara. Łatwo możesz sprawdzić, komu przysługuje grunt pod balkonem. Albo wręcz masz pewność, że nie należy do Ciebie, ale postanawiasz go zagospodarować, bo podobnie zachowali się wszyscy sąsiedzi wokół i nikt nie zgłosił do nich zastrzeżeń. To już przykład zasiedzenia w złej wierze i potrwa ono dłużej, bo 30 lat nieprzerwanego posiadania nieruchomości.

Jakie są skutki zasiedzenia nieruchomości?

Nieprzerwane posiadanie samoistne prowadzi do skutecznego zasiedzenia. A co to oznacza w praktyce? Nic innego jak nabycie prawne nieruchomości. Stajesz się jej właścicielem zgodnie z prawem i zasiedzenie następuje niejako automatycznie, bo po upływie narzuconego przez przepisy upływu okresu zasiedzenia.

Teoretycznie nie musisz więc robić nic więcej – już przysługuje Ci prawo własności określonej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli następnie uruchomisz postępowanie przed sądem, to sam sąd nie przyzna Ci prawa własności. To masz już wcześniej. Sąd w toku postępowania potwierdzi jedynie, że udało Ci się wcześniej skutecznie nabyć własność rzeczy w drodze zasiedzenia.

Mimo wszystko bardzo często zdarza się, że posiadacz nieruchomości decyduje się na postępowanie przed sądem, zamiast po prostu uznać, że skoro doszło do skutecznego zasiedzenia własności nieruchomości, nie musi robić nic więcej. Dzieje się tak nie bez powodu.

Kiedy potrzebne jest stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości?

Potwierdzenie swoich praw przed sądem w przypadku zasiedzenia daje Ci konkretny dowód nabycia własności rzeczy. Może okazać się on potrzebny np.:

• gdy chcesz nieruchomość sprzedać;
• przekazać ją w formie darowizny;
• uregulować stan prawny nieruchomości i wpisać się do księgi wieczystej jako właściciel.

Jeśli nie masz postanowienia sądu stwierdzającego nabycie własności nieruchomości poprzez zasiedzenie, każda z tych czynności okaże się niemożliwa. Pierwszym krokiem ze strony kupującego będzie zapewne sprawdzenie, czy rzeczywiście jesteś właścicielem konkretnego gruntu lub domu. Jeśli takiej informacji nie znajdzie w księdze wieczystej, nie będzie chciał Ci uwierzyć na słowo. Z kolei przekazanie nieruchomości w formie darowizny musi odbyć się przed notariuszem, a ten na pewno nie zgodzi się przeprowadzić takiej czynności, nie mając potwierdzenia Twoich praw w księdze wieczystej.

Poza tym stwierdzenie nabycia nieruchomości przed sądem raz na zawsze zabezpiecza Cię przed sytuacją, w której to dotychczasowy właściciel zgłasza się do Ciebie z konkretnymi roszczeniami. Masz jasny dowód na to, że nieruchomość jest teraz Twoja i że dysponujesz nią w pełni legalnie.

Jak przygotować wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości i jak przebiega całe postępowanie przed sądem?

Postępowanie przed sądem uruchamia się na wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Musisz w nim przede wszystkim wskazać, o jaką nieruchomość chodzi oraz przedstawić dowody przemawiające za tym, że doszło do skutecznego zasiedzenia (samoistne posiadanie i upływ okresu zasiedzenia).

Sąd na podstawie takiego wniosku zbada, czy przesłanki zasiedzenia rzeczywiście zostały spełnione. Druga strona (dotychczasowy właściciel nieruchomości) również może zaangażować się w postępowanie i próbować wykazać, że wbrew Twoim twierdzeniem skuteczne zasiedzenie wcale nie miało miejsca. To, czy finał sprawy będzie dla Ciebie optymistyczny, zależy więc przede wszystkim od przedstawionych przez Ciebie dowodów i argumentów.

Jak możesz bronić się przed zasiedzeniem?

Do tej pory skupiliśmy się na scenariuszu, w którym to stwierdzenie własności nieruchomości nastąpi na Twoją korzyść jako osoby dokonującej skutecznego zasiedzenia. Równie dobrze możesz jednak znaleźć się w odwrotnej sytuacji, kiedy nieruchomość należy do Ciebie i ktoś inny próbuje skutecznie ją zasiedzieć. Jakie masz wtedy możliwości?

Przerwanie terminu zasiedzenia (brak nieprzerwanego okresu posiadania)

Być może zasiedzenie jest jeszcze „w toku”. Druga strona zachowuje się jak posiadacz samoistny, ale nie upłynął termin potrzebny do skutecznego zasiedzenia. W takiej sytuacji możesz spowodować przerwanie biegu zasiedzenia. Do tego potrzebne będzie podjęcie konkretnych kroków – np. uruchomienie właściwego postępowania (tzw. powództwa windykacyjnego pozwalającego na odzyskanie nieruchomości albo powództwa negatoryjnego, którego celem jest zaprzeczenie prawom drugiej strony).

Przerwanie terminu zasiedzenia spowoduje, że będzie on biegł od początku, co znacznie utrudni drugiej stronie zasiedzenie. Możesz zresztą posunąć się nawet dalej – np. zawrzeć umowę wynajmu lub dzierżawy danej nieruchomości. W ten sposób pozbawisz drugą stronę statusu posiadacza samoistnego. Stanie się posiadaczem zależnym, a to całkowicie odbierze jej zdolność do skutecznego zasiedzenia.

A co gdy postępowanie już się toczy?

Być może jednak jest już za późno i druga strona wystąpiła do sądu z wnioskiem o stwierdzenie skutecznego zasiedzenia prawa własności nieruchomości. W takiej sytuacji nie pozostaje Ci nic innego jak zebrać dowody na to, że warunki zasiedzenia nie zostały spełnione.

To może okazać się dużym wyzwaniem. Zresztą tak samo jak wyżej wymienione kroki mające na celu przerwanie biegu zasiedzenia. Tak naprawdę obojętnie, po której stronie tego konfliktu stoisz – bardzo może pomóc Ci wsparcie prawnika. Skorzystanie z jego pomocy wprawdzie nie jest konieczne. Może on jednak przedstawić Ci dostępne rozwiązania, z których być może nawet nie zdajesz sobie sprawy, zadbać o zgromadzenie niezbędnych dowodów, wyręczyć Cię w formalnościach i reprezentować na każdym etapie postępowania.

Poznaj odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące zasiedzenia nieruchomości

Czy prawo własności nieruchomości nabyte w ramach zasiedzenia trzeba wpisać do księgi wieczystej?

Właściciel nieruchomości ma obowiązek dbać o to, by stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej był aktualny. Oznacza to, że jeśli nabędziesz nieruchomość w drodze zasiedzenia, musisz wystąpić o zmianę wpisu w księdze wieczystej. Leży to zresztą w Twoim interesie, bo dzięki temu łatwiej będzie Ci potem przeprowadzać konkretne czynności.

Na czym polega przerwanie biegu zasiedzenia?

Przerwanie biegu zasiedzenia to podjęcie konkretnych czynności, które uniemożliwią drugiej stronie spełnienie warunku nieprzerwanego posiadania nieruchomości. Może to być np. wytoczenie tzw. powództwa windykacyjnego. W efekcie czas potrzebny do zasiedzenia „wyzeruje się”, a więc będzie trzeba liczyć go od początku.

Jakie są przesłanki zasiedzenia nieruchomości?

Przepisy przewidują 2 przesłanki, po których spełnieniu następuje zasiedzenie nieruchomości. Po pierwsze, musisz władać nieruchomością jak właściciel (czyli spełniać warunki tzw. posiadania samoistnego). Po drugie, konieczne jest nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez 20 lub 30 lat (w zależności od konkretnego przypadku).

Kiedy nabycie własności nieruchomości poprzez zasiedzenie jest możliwe?

Nieruchomość możesz nabyć przez zasiedzenie zarówno, jeśli z uzasadnionych powodów sądzisz, że jest Twoja (tzw. dobra wiara posiadacza), jak i gdy zdajesz sobie sprawę, że właścicielem jest ktoś inny (tzw. zła wiara). Zła i dobra wiara będą wpływać tylko na okres potrzebny do zasiedzenia. Znaczenie ma natomiast to, czy jesteś posiadaczem samoistnym (zachowujesz się jak właściciel). Jeśli dysponujesz nieruchomością np. na podstawie dzierżawy czy wynajmu, ten warunek nie zostanie spełniony.

Wymagany termin zasiedzenia upłynął i warunki zasiedzenia nieruchomości zostały spełnione – co teraz musisz zrobić, by załatwić zasiedzenie nieruchomości?

Teoretycznie nie masz obowiązku podejmowania dalszych czynności. Nieruchomość już jest Twoja, a postanowienie sądu tylko to potwierdzi. Warto jednak zadbać o uregulowanie swoich praw na drodze sądowej. Tylko wtedy będziesz w stanie wykonać niektóre kroki (np. sprzedać zasiedzianą nieruchomość). Aby uruchomić postępowanie, musisz złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.

Zasiedzenie udziału, zasiedzenie prawa, zasiedzenie rzeczy ruchomej – czy też jest możliwe?

Tak. Zasiedzieć można nie tylko nieruchomości, ale równie dobrze rzeczy ruchome (chociaż tylko w dobrej wierze). Co więcej, masz prawo zasiedzieć także niektóre prawa, udział w nieruchomości, a nawet niektóre służebności. Konieczne będzie spełnienie tych samych warunków co przy zasiedzeniu nieruchomości (nieprzerwany czas posiadania jako właściciel samoistny).