Służebność drogi koniecznej – co musisz o niej wiedzieć?
Każda nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Co jednak, gdy w w Twoim przypadku ten warunek nie został spełniony? Nie pozostaje Ci nic innego, jak przejeżdżanie przez działkę sąsiada. Aby uregulować tę kwestię prawnie, musisz ustanowić służebność drogi koniecznej. Jak to zrobić i co warto wiedzieć na temat tej procedury? I co równie ważne – czy masz jakiekolwiek pole manewru, gdy to Twoja nieruchomość w najbliższym czasie zostanie obciążona służebnością?
Na czym polega służebność drogi koniecznej?
Jeśli czytasz ten artykuł, to prawdopodobnie wiesz już – przynajmniej w ogólnym ujęciu – z czym wiąże się służebność drogi koniecznej. Na wszelki wypadek zacznijmy jednak od uporządkowania podstawowych informacji. Da nam to pewność, że prawidłowo zrozumiesz całą dalszą treść i wyciągniesz odpowiednie wnioski.
Służebność drogi koniecznej jest przykładem tzw. służebności gruntowej. Najprostsza jej definicja sprowadza się do jednego, krótkiego zdania.
Służebność gruntowa polega na przyznaniu prawa do korzystania w określony sposób z nieruchomości należącej do kogoś innego.
Prawo to wiąże się ściśle z danym gruntem, a w przypadku drogi koniecznej polega na umożliwieniu przejeżdżania lub przechodzenia przez działkę innej osoby.
Mamy więc 2 strony:
- właściciela działki obciążonej – przez jego nieruchomość będzie przejeżdżać osoba bez dostępu do drogi publicznej;
- właściciela tzw. nieruchomości władnącej – to właśnie na rzecz jego nieruchomości ustanawia się drogę konieczną.
Interesy obu tych stron stoją ze sobą w sprzeczności. Przeprowadzenie drogi koniecznej przez czyjąś działkę oznacza dla tej osoby obciążenie. Bez wytyczenia drogi koniecznej druga strona nie będzie mieć natomiast odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.
W tym wpisie przyjmiemy perspektywę zarówno właściciela nieruchomości obciążonej, jak i tego ubiegającego się o możliwość ustanowienia służebności (właściciela nieruchomości władnącej). Obojętnie więc, po której stronie barykady się znajdujesz, na pewno znajdziesz tu potrzebne informacje.
Jak ustanawia się służebność drogi koniecznej – podstawowe zasady
Ustaliliśmy już, że interesy 2 stron stoją ze sobą z sprzeczności. Właściciel nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej nie może pozostać w tym położeniu – trzeba mu ten dostęp zapewnić. Z kolei właścicielowi nieruchomości obciążonej zależy, by jak najmniej odczuć, że ktoś przejeżdża przez jego grunt.
Właśnie dlatego przepisy Kodeksu cywilnego starają się pogodzić oba interesy, wprowadzając konkretne zasady, jeśli chodzi o ustanowienie drogi służebnej:
- Taka możliwość istnieje tylko, gdy właściciel nieruchomości władnącej nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ewentualnie gdy nie ma dostępu do budynków gospodarskich należących do tej nieruchomości;
- Droga ma przebiegać w taki sposób, by uwzględnić potrzeby nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej, a jednocześnie – by jak najmniej obciążyć nieruchomość;
- Ustanowienie służebności gruntowej nie może naruszać interesów społeczno-gospodarczych;
- Właściciel nieruchomości obciążonej może pobierać z tego tytułu wynagrodzenie.
Brak odpowiedniego dostępu
Nawet, gdy właściciel ma „jakiś” dostęp do drogi publicznej, wciąż może wystąpić o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wystarczy tylko, że ten obecny dostęp nie jest odpowiedni.
Co należy rozumieć przez to pojęcie? Najczęściej spotkasz się z wyjaśnieniem, że chodzi o przypadek, w którym „właściciel nieruchomości ze względu na brak odpowiedniej drogi nie ma możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami”.
Wciąż brzmi to bardzo niejasno. Na szczęście w tej sprawie niejednokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy. Zgodnie z wydanymi do tej pory orzeczeniami nieruchomość o braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej można mówić m.in. gdy:
- bez powstania służebności drogi koniecznej nie będzie możliwy przejazd pojazdami mechanicznymi z drogi publicznej na działkę i z powrotem;
- obecna droga pozwala korzystać wyłącznie z części nieruchomości gruntowej;
- korzystanie z obecnego wjazdu jest niebezpieczne – np. występuje na ostrym zakręcie, jest niezgodne z zasadami ruchu drogowego;
- tylko dzięki grzeczności sąsiadów można dostać się na własny grunt.
Uwaga! Jeśli brak potrzeba ustanowienia drogi wynika z decyzji samego właściciela nieruchomości (np. takiego rozmieszczenia budynków, które nie pozwala korzystać z drogi publicznej), nie będzie mógł ustanowić służebności. Nie jest to rozwiązanie służące jego wygodzie, a jedynie ostateczność.
Uwzględnienie potrzeb nieruchomości i jak najmniejsze obciążenie dla właściciela drugiego gruntu
Właściciel nieruchomości obciążonej musi zaakceptować, że ktoś będzie przejeżdżał lub przechodził przez jego działkę. Jednocześnie skutki służebności powinny być dla niego jak najmniej odczuwalne. Właśnie dlatego służebność ustanawia się w ten sposób, by możliwie minimalnie zakłócać korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Zgodność z interesem społeczno-gospodarczym
Przepisy o służebnościach jasno wskazują, że pod uwagę trzeba wziąć także tzw. interes społeczno-gospodarczy. Chodzi tu o kwestie ekonomiczne, gospodarcze i społeczne dotyczące obu stron postępowania. Założenie jest proste – celem służebności jest pogodzenie skrajnych interesów. A gdy nie da się ich pogodzić, sąd może odmówić ustanowienia służebności. Stanie się to chociażby w przypadku, gdy taka służebność wiązałaby się z dużymi stratami majątkowymi dla właściciela obciążonej działki.
Korzystanie z służebności za wynagrodzeniem
Właściciel obciążonej nieruchomości ma też prawo do wynagrodzenia. To zresztą zupełnie logiczne – w końcu cała sytuacja oznacza dla niego duże niedogodności. Nie ma jednak znaczenia, czy ze względu na służebność poniósł jakiekolwiek szkody – wypłacane mu pieniądze nie są odszkodowaniem, a opłatą za korzystanie z jego gruntu.
Ile natomiast ta opłata powinna wynosić? Na jakich zasadach się ją ustala? To szerokie zagadnienie, które przy okazji budzi sporo emocji i wątpliwości. Przyjrzyjmy się mu więc bliżej.
Wynagrodzenie za korzystanie z służebności
Jakie wysokie powinno być wynagrodzenie? To zależy od tego, w jaki sposób ustanawiacie służebność. Jeśli zdecydujecie się zrobić to w formie umowy, macie właściwie pełną dowolność. Wystarczy, że każde z was zgodzi się na zaproponowane warunki.
Inaczej sprawa wygląda już natomiast w postępowaniu przed sądem. Wtedy to on podejmie decyzję w oparciu o opinię biegłego. Znaczenie będzie mieć m.in.:
- charakter nieruchomości;
- zakres ograniczeń nieruchomości obciążonej;
- możliwe skutki korzystania z nieruchomości przez osobę, na rzecz której ustanowiono służebność;
- zakres i sposób ingerencji w nieruchomość obciążoną;
- ewentualne szkody, utracone pożytki itd.;
- korzyści, jakie osiągnęła druga strona dzięki ustanowieniu służebności (np. wzrost wartości nieruchomości);
Wynagrodzenie może być wypłacane zarówno okresowo, jak i w formie jednorazowej – tutaj wiele zależy od sytuacji stron i porozumienia w tej kwestii. Właściciel nieruchomości obciążonej może też zrzec się prawa do wynagrodzenia, choć w praktyce takie sytuacje należą do rzadkości.
Pamiętaj też, że to nie wszystkie koszty dla właściciela nieruchomości władnącej. Trzeba zapłacić również podatek od służebności gruntowej, a także ponieść inne koszty związane z ustanowieniem służebności (opłata sądowa – jeśli ustanowienie służebności przebiega na drodze sądowej, a także opłata za wpis do księgi wieczystej nieruchomości i opłata za powołanie biegłego).
Jak ustanawia się służebność drogi koniecznej?
Istnieją 4 sposoby na ustanowienie służebności:
- umowa pomiędzy właścicielami – w formie aktu notarialnego;
- orzeczenie sądu;
- zasiedzenie.
Służebność można ustanowić także w formie decyzji administracyjnej. Dotyczy to jednak tylko sytuacji, gdy nieruchomość ma zostać wykorzystana na cele użyteczności publicznej, a takie przypadki należą do rzadkości. W tym artykule skupimy się więc tylko na 3 wyżej wymienionych opcjach.
Ustanowienie służebności w formie umowy
Zdecydowanie najbardziej polecanym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności drogi koniecznej w formie umowy. W ten sposób macie możliwość ustalenia warunków, które usatysfakcjonują obie strony. Unikacie też niepotrzebnych konfliktów i jesteście w stanie załatwić sprawę stosunkowo szybko.
Musicie jednak pamiętać, że aby służebność drogi koniecznej została ustanowiona prawidłowo, konieczna będzie forma aktu notarialnego. W umowie musicie określić przede wszystkim przebieg drogi koniecznej oraz wysokość i warunki zapłaty wynagrodzenia.
W teorii wszystko wydaje się proste. Niestety w praktyce często pojawiają się spory. Albo dotyczące wynagrodzenia, albo samego faktu ustanowienia służebności. Właśnie dlatego wiele tego rodzaju spraw ostatecznie trafia do sądu.
Ustanowienie służebności przed sądem
W razie konfliktów i nieporozumień sprawę rozstrzygnie sąd. Aby jednak uruchomić postępowanie, trzeba złożyć wniosek. Prawo żądania ustanowienia służebności będzie mieć:
- Właściciel nieruchomości bez odpowiedniego dostępu do drogi publicznej;
- Tzw. posiadacz samoistny tej nieruchomości;
- Użytkownik wieczysty nieruchomości.
Jednym z najważniejszych elementów postępowania będzie ustalenie przebiegu drogi koniecznej przy wzięciu pod uwagę wymienionych wcześniej zasad. Sąd musi więc ocenić, czy taka droga konieczna rzeczywiście powinna zostać ustanowiona i czy jest zgodna z interesem społeczno-gospodarczym. Potem określi jej przebieg tak, by był jak najmniej uciążliwy dla właściciela gruntu obciążonego.
Oczywiście sąd nie jest ekspertem od geodezji i kartografii, dlatego zwykle nie obędzie się bez powołania biegłego. Sporządzi on specjalistyczną mapę, która stanie się częścią postanowienia wydawanego przez sąd. Dzięki temu nie będzie żadnych wątpliwości co do tego, jak dokładnie ma przebiegać droga.
Ustanowienie służebności przez zasiedzenie
Ostatnia możliwość to zasiedzenie, które przebiega na podobnych zasadach co zasiedzenie nieruchomości. Oznacza to, że aby było skuteczne, trzeba:
- nieprzerwanie korzystać z drogi koniecznej tak, jakby służebność już była ustanowiona;
- robić to przez określony czas – 20 lat dla zasiedzenie w dobrej wierze (gdy istnieje uzasadnione przekonanie, że taka służebność obowiązuje) lub 30 lat dla zasiedzenia w złej wierze.
Nie wystarczy jednak samo przejeżdżanie przez grunt sąsiada. Aby doszło do zasiedzenia, potrzebne jest „korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia”. Mówiąc nie po prawniczemu, chodzi o sytuację, gdy osoba dokonująca zasiedzenia ponosi jakieś nakłady własne – np. buduje rów odwadniający, nasyp, utwardza grunt. Musi więc dokonać trwałego, widocznego wkładu w stan drogi.
Jeśli wszystkie te warunki zostaną spełnione, trzeba jeszcze potwierdzić swoje prawa przed sądem, składając odpowiedni wniosek. Kluczowe będzie w nim przede wszystkim opisanie, na czym polega trwałe i widoczne urządzenie wykonywane na cudzym gruncie, a także wykazać wywiązanie się z terminu zasiedzenia (20 lub 30 lat).
Czy służebność drogi koniecznej ustanawia się na zawsze?
Istnieje kilka sytuacji, w których służebność drogi koniecznej przestanie obowiązywać. Można podzielić je na dwa rodzaje przypadków – wygaśnięcie i zniesienie służebności gruntowej.
Do wygaśnięcia dojdzie gdy:
- właściciel nieruchomości władnącej zrzeknie się prawa do korzystania z drogi służebnej;
- w ciągu 10 lat od przyznania służebności nie skorzysta z przysługujących mu praw;
- upłynie termin ustanowienia służebności;
- dojdzie do konfuzji – właściciel nieruchomości władnącej stanie się też właścicielem nieruchomości obciążonej.
Z kolej zniesienie służebności drogi koniecznej odbywa się przed sądem, na wniosek. Jest możliwe przede wszystkim w sytuacji gdy obciążenie nieruchomości okazuje się dla właściciela szczególnie uciążliwe albo gdy właściciel nieruchomości władnącej wcale nie potrzebuje służebności do prawidłowego korzystania z nieruchomości (bo np. zmieniły się okoliczności, w inny sposób zyskał dostęp do drogi publicznej itd.). W zależności od okoliczności konkretnej sprawy, zniesienie służebności gruntowej będzie mieć formę odpłatną lub nieodpłatną.
Służebność drogi koniecznej a zmiana właściciela
Zastanawiasz się, czy zmiana właściciela nieruchomości wpłynie w jakikolwiek sposób na służebność? Odpowiedź jest prosta – to służebność gruntowa, a więc związana z gruntem, nie z konkretną osobą. Nie ma więc znaczenia, czy z upływem lat zmieni się jej właściciel.
Warto natomiast dodać, że sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością może być trudniejsza – w końcu nie każdy będzie chętny do nabycia gruntu, przez który mogą przejeżdżać sąsiedzi. Nie pozostanie to też bez wpływu wartość nieruchomości obciążonej – ustanowienie drogi koniecznej zazwyczaj prowadzi do obniżenia ceny, jaką można uzyskać za obciążony grunt.
Czy można nie zgodzić się na służebność drogi koniecznej?
Nie ma co ukrywać – jeśli to Twoja nieruchomość ma zostać obciążona, to cała sytuacja jest Ci zdecydowanie nie na rękę. Z pewnością zastanawiasz się więc, czy da się rozwiązać sprawę w inny sposób.
Jak wiesz, służebność można ustanowić między innymi w drodze umowy i jest to najbardziej polecane rozwiązanie. W ten sposób rozwiązujesz sprawę polubownie, pozostajesz w lepszych relacjach ze swoim sąsiadem i możesz ustalić korzystne dla siebie wynagrodzenie.
Jeśli jednak warunki proponowane przez drugą stronę Ci nie odpowiadają albo nie chcesz, żeby ktoś przejeżdżał przez Twoją nieruchomość, nikt nie zmusi Cię do zawarcia umowy. Nie oznacza to jednak, że w ten sposób unikniesz sytuacji, gdy droga konieczna zostanie ustanowiona. Jeśli odmówisz, musisz liczyć się z tym, że Twój sąsiad pójdzie do sądu. A ten, jeśli zgodzi się z jego stanowiskiem, sam podejmie decyzję o ustanowieniu służebności drogi koniecznej.
Oczywiście wszystko pod warunkiem, że wniosek sąsiada ma solidne uzasadnienie. Pamiętaj o wspomnianym wcześniej interesie społeczno-gospodarczym. Możesz wykazać w sądzie, że w tym przypadku warunek interesu społeczno-gospodarczego nie zostanie spełniony. Albo że któryś z innych, równie ważnych warunków, nie ma w tym przypadku zastosowania. Jeśli zdołasz udowodnić swoje racje, istnieje szansa, że sąd rzeczywiście odmówi ustalenia służebności drogi koniecznej.
Sprawa nie jest jednak prosta, dlatego w tej sytuacji najlepiej gdy skorzystasz z pomocy adwokata. Jak widzisz, pojęcia stosowane w służebnościach, są dość ogólne. Musisz więc zebrać naprawdę solidne dowody, by wykazać, że w danym przypadku druga strona mimo wszystko ma „odpowiedni dostęp”, że „interes społeczno-gospodarczy” zostanie naruszony albo że służebność będzie się wiązać dla Ciebie z „nadmiernym obciążeniem”.
Bez znajomości przepisów, orzeczeń sądu, a przede wszystkim bez praktyki w tego rodzaju sprawach i możliwości decydowania w oparciu o swoje doświadczenie, które argumenty mogą przekonać sąd, a które nie, trudno Ci będzie doprowadzić do pozytywnego zakończenia sprawy.