Zasiedzenie to nabycie własności nieruchomości przez jej długoletnie, nieprzerwane posiadanie samoistne — 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. Następuje z mocy prawa, ale wymaga potwierdzenia postanowieniem sądu. Opłata sądowa za stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości jest stała i wynosi 2000 zł. Co może zrobić właściciel nieruchomości, aby udaremnić zasiedzenie? Musi przerwać jego bieg, np. wnosząc do sądu pozew o wydanie nieruchomości.

Sprawy cywilne dotyczące zasiedzenia nieruchomości są skomplikowane, przede wszystkim pod kątem postępowania dowodowego. Aby zasiedzenie było skuteczne i aby sąd mógł je stwierdzić, trzeba wykazać dowodami, że do zasiedzenia faktycznie doszło. Takie sprawy wymagają nie tylko świetnej znajomości przepisów, ale także umiejętności budowania strategii dowodowej. Właśnie dlatego tak wielu klientów decyduje się na profesjonalne wsparcie i pomoc adwokata, który ma doświadczenie przed sądem. Kancelaria adwokacka Bafia Jóźwiak poprowadziła już wiele skutecznie zakończonych spraw o zasiedzenie nieruchomości przed sądami nie tylko w Gdańsku, ale i w całej Polsce. Niezależnie od tego, czy Państwa celem jest prawne uregulowanie statusu gruntu, z którego korzystacie od dekad, czy też ochrona własnego majątku przed przejęciem przez osoby trzecie, ten artykuł dostarczy niezbędnej wiedzy na ten temat.

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zgodnie z główną zasadą wyrażoną w art. 172 Kodeksu cywilnego, zasiedzenie to instytucja prawna pozwalająca na nabycie prawa własności nieruchomości, czyli domu, gruntu lub mieszkania, na skutek jej długotrwałego i nieprzerwanego posiadania samoistnego.

Cytując ustawę:

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.

Art. 172 KC

Intencją dla wprowadzenia do porządku prawnego możliwości zasiedzenia nieruchomości było ustanie stanu niepewności co do jej charakteru prawnego. Ogólnie można powiedzieć, że prawo zawsze dąży do tego, aby stworzyć, zachować lub przywrócić ład i porządek. I aby wyeliminować tzw. „martwe” prawo własności.

Jeśli przez wiele lat ktoś mieszka w domu, którym się zajmuje, opłaca rachunki, dba o jego stan, i wszyscy są przekonani, że ta osoba jest właścicielem, to chodzi o to, aby zabezpieczyć prawnie zarówno taką osobę, jak i inne podmioty, które zawierają lub mogą chcieć zawrzeć transakcje dotyczące tej nieruchomości. Wyjaśnimy dalej szerzej, co to oznacza w praktyce.

Posiadanie samoistne – co to znaczy?

Żeby dobrze zrozumieć instytucję zasiedzenia, trzeba zaznajomić się z pojęciem posiadania samoistnego. Najprościej będzie zajrzeć do definicji, jaką daje nam art. 336 kodeksu cywilnego:

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Art. 336 KC

Na posiadanie samoistne składają się dwa nierozerwalne elementy:

1. Corpus (element fizyczny) – fizyczne władanie nieruchomością. Pod tym prawnym pojęciem może kryć się zamieszkiwanie w domu, remont mieszkania, uprawa ziemi, ogrodzenie działki, wybudowanie domu na gruncie, dbanie o zieleń, czy zbieranie warzyw, owoców lub zboża z pola.
2. Animus (element psychiczny) – wola posiadania nieruchomości dla siebie (jak właściciel). Ten element jest najtrudniejszy do ustalenia, bo dzieje się w głowie posiadacza. Posiadacz musi czuć się i zachowywać wobec otoczenia tak, jakby był prawowitym właścicielem.

Warto zaznaczyć, że płacenie podatków od nieruchomości, choć nie jest warunkiem bezwzględnie wymaganym przez ustawę, w praktyce orzeczniczej sądów stanowi jeden z najsilniejszych dowodów na to, że posiadacz uważał się za właściciela.

Ten, kto włada nieruchomością na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia, jest zaś tzw. posiadaczem zależnym. Taki rodzaj posiadania nigdy nie doprowadzi do zasiedzenia własności, niezależnie od tego, jak długo trwa.

Prawo chroni posiadanie

Choć posiadanie nie jest równoznaczne z prawem własności, to prawo chroni posiadacza. Wskazuje na to szereg przepisów kodeksu cywilnego, które wprowadzają domniemania dotyczące posiadania. Domniemanie polega na tym, że prawo zakłada pewien stan, a ten, kto chce udowodnić, że jest inaczej, musi to wykazać (np. w procesie sądowym).

Art. 339. Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

Art. 340. Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.

Art. 341. Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza.

Kodeks Cywilny

Co więcej, prawo chroni posiadacza nawet wtedy, gdy działa on w złej wierze. Dlatego prawowity właściciel nie może siłą wejść do mieszkania osoby je zajmującej, nawet w asyście policji. Jeśli to zrobi, osoba zajmująca mieszkanie będzie miała prawo do niego wrócić do czasu, aż wszystkie kwestie nie zostaną prawnie rozwiązanie.

Dobra wiara a zła wiara

Przepisy uzależniają czas potrzebny do zasiedzenia od tego, czy posiadacz wszedł w posiadanie nieruchomości w dobrej, czy w złej wierze.

• Dobra wiara oznacza, że posiadacz pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności. W przypadku nieruchomości o dobrą wiarę jest niezwykle trudno. Dzieje się tak dlatego, że aby skutecznie nabyć nieruchomość, trzeba albo przejść procedurę stwierdzenia nabycia spadku (jeśli dom lub mieszkanie otrzymuje się w spadku) albo kupić ją zawierając umowę w formie aktu notarialnego. Trzeba zatem udać się do notariusza. Orzecznictwo Sądu Najwyższego konsekwentnie przyjmuje, że np. nieformalna umowa sprzedaży działki (bez formy aktu notarialnego) stanowi nabycie w złej wierze. Nieznajomość przepisów nie może być usprawiedliwieniem dla szybszego zasiedzenia nieruchomości.
• Zła wiara występuje wtedy, gdy posiadacz wie lub przy zachowaniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości. W praktyce rynkowej i sądowej większość spraw o zasiedzenie dotyczy posiadania w złej wierze.

Dlatego w tego typu sprawach ocena stanu faktycznego potrafi być niezwykle trudna dla osoby, która nie jest prawnikiem. Pomocy udziela kancelaria adwokacka Bafia Jóźwiak z Gdańska.  Nasi prawnicy dokonują precyzyjnej weryfikacji dokumentów i okoliczności nabycia posiadania, oceniając szanse na wykazanie dobrej lub złej wiary przed sądem.

Zasiedzenie a inne sposoby nabycia własności

Zasiedzenie różni się od innych form nabycia prawa, takich jak umowa sprzedaży, darowizna, czy dziedziczenie. Przede wszystkim jest to pierwotny sposób nabycia własności. Oznacza to, że nabywca nie wywodzi swojego prawa od poprzedniego właściciela, lecz nabywa je z mocy samego prawa, w oderwaniu od dotychczasowych obciążeń (z pewnymi wyjątkami). Choć własność przechodzi z mocy samego upływu czasu, to aby legalnie dysponować gruntem (np. sprzedać go lub wziąć na niego kredyt hipoteczny), i tak potrzebne będzie uzyskanie oficjalnego orzeczenia sądu. W tym celu trzeba złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby zasiedzieć nieruchomość?

Aby nabyć nieruchomość przez zasiedzenie, trzeba spełnić wszystkie z wymienionych w prawie warunków. Jeśli chociaż jeden z warunków nie będzie spełniony, to do zasiedzenia nieruchomości nie dojdzie, bo sąd oddali wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Jakie to warunki?

1. Posiadanie samoistne nieruchomości
2. Upływ określonego w ustawie czasu
3. Ciągłość posiadania

O samoistnym posiadaniu powiedzieliśmy sobie już wcześniej. Omówmy więc teraz pozostałe dwa warunki zasiedzenia, czyli wymagany okres oraz ciągłość posiadania.

Wymagany okres – 20 czy 30 lat?

Czas wymagany do zasiedzenia zależy wprost od tego, czy objęcie w posiadanie nastąpiło w dobrej, czy w złej wierze. Kodeks cywilny wymienia dwie możliwości. Nieruchomość można nabyć albo po 20 albo po 30 latach.

Rodzaj wiary w momencie objęcia w posiadanie	Wymagany czas posiadania	Charakterystyka sytuacji
Dobra wiara	20 lat	Posiadacz miał uzasadnione podstawy sądzić, że jest prawowitym właścicielem (np. błąd w księdze wieczystej). Sytuacje bardzo rzadkie.
Zła wiara	30 lat	Posiadacz wie, że nie ma tytułu prawnego do gruntu (np. umowa kupna bez aktu notarialnego, wejście na opuszczoną działkę sąsiada, zajęcie pasa cudzego gruntu za płotem). Najczęstszy scenariusz.

Tabela obrazująca czas potrzebny do zasiedzenia w zależności od wiary posiadacza.

Ciągłość i nieprzerwanie posiadania

Kolejnym wymogiem jest ciągłość posiadania. Przepisy Kodeksu cywilnego wprowadzają domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 KC). Jak to wykazać przed sądem i na czym dokładnie polega to domniemanie? Osoba, która chce zasiedzieć nieruchomość, musi wskazać, od jakiej daty ją posiada (początek biegu terminu) i to udowodnić. Musi też wykazać, że posiada ją obecnie. Wtedy sąd automatycznie założy, bo taką możliwość daje właśnie domniemanie ciągłości, że w międzyczasie posiadanie również miało miejsce.

Przemijająca przeszkoda, taka jak chwilowy wyjazd czy choroba, nie przerywa posiadania. Jeśli jakaś inna osoba twierdzi, że wnioskujący wcale nie posiadał nieruchomości przez cały ten czas, to musi to udowodnić przed sądem.

Doliczenie czasu posiadania poprzednika

Czy trzeba osobiście posiadać grunt, dom lub mieszkanie przez 20 lub 30 lat? Niekoniecznie. Zgodnie z art. 176 KC, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, czas posiadania swojego poprzednika.

Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Kodeks Cywilny

Najpopularniejszym przykładem jest sytuacja dziedziczenia nieformalnego władztwa nad nieruchomością. Jeżeli ojciec posiadał samoistnie działkę przez 15 lat, a po jego śmierci jego córka korzysta z niej i czuje się właścicielką przez kolejne 15 lat, łącznie zostaje spełniony warunek posiadania działki przez 30 lat w złej wierze. Mechanizm doliczania czasu posiadania jest niezwykle przydatny, ale stawia przed wnioskodawcą spore wyzwania dowodowe. Jeśli nie wiedzą Państwo, jak sobie z tym poradzić, jak prawidłowo policzyć termin posiadania oraz jak dokładnie doliczać posiadanie przez poprzednika, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelaria adwokacką Bafia Jóźwiak.

Jak przebiega sprawa o zasiedzenie w sądzie?

Nabycia własności nieruchomości poprzez zasiedzenie nie można załatwić u notariusza. Cała procedura wymaga przeprowadzenia postępowania przed sądem rejonowym. Postępowanie to toczy się w trybie nieprocesowym i jest bardzo sformalizowane.

Aby uniknąć błędów proceduralnych i prawidłowo ustalić sąd, rachunek bankowy do opłaty, dobrze złożyć dokumenty w sądzie oraz prawidłowo sformułować wszystkie wnioski, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelaria Bafia Joźwiak. Powodzenie sprawy o zasiedzenie nieruchomości w dużej mierze zależy od spełnienia wszystkich warunków formalnych. Dlatego nie warto ryzykować samemu, ale zdać się na pomoc zawodowych adwokatów, którzy mają doświadczenie w prowadzeniu spraw przed sądem.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia – co zawiera

Postępowanie inicjuje wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Bardzo ważne jest odpowiednie zredagowanie tego pisma, ponieważ błędnie lub niedokładnie przygotowany dokument może narazić na przewlekłość sprawy i konieczność ciągłego uzupełniania braków formalnych. Co musi zwierać prawidłowy wniosek?

• Precyzyjne oznaczenie sądu – wraz z podaniem wydziału i adresu
• Dane wnioskodawcy oraz wszystkich uczestników postępowania (np. aktualnych właścicieli wpisanych do księgi wieczystej, ich spadkobierców, a często także sąsiadów)
• Dokładny opis nieruchomości (adres, numer działki, powierzchnia, odpis z księgi wieczystej, wyrys z mapy ewidencyjnej)
• Sformułowanie żądania (w tym datę, w której zdaniem osoby wnioskującej nastąpiło nabycie własności)
• Uzasadnienie faktyczne i prawne

Właściwy sąd i opłata 2 000 zł

Bardzo ważne jest, aby prawidłowo ustalić właściwość sądu rejonowego, który będzie rozpatrywał sprawę. Będzie to sąd, w którego okręgu położona jest nieruchomość. Następnie trzeba będzie wnieść opłatę sądową. Jest ona stała i wynosi 2000 zł. Opłatę uiszcza się na odpowiedni rachunek bankowy sądu. Jeśli w tej sprawie reprezentuje Państwa profesjonalny pełnomocnik, wymagane będzie także uiszczenie opłaty od pełnomocnictwa. Opłatę tę uiszcza się do urzędu miasta lub gminy.

Jakie dowody przedstawić?

W sprawach o zasiedzenie sąd nie opiera się wyłącznie na tym, co twierdzi osoba chcąca zasiedzieć nieruchomość. Potrzebne są konkretne dowody. Co może być takim dowodem w sprawie o zasiedzenie?

1. Zeznania świadków – mogą to być sąsiedzi, listonosze, sołtys, urzędnicy, członkowie rodziny, którzy potwierdzą, od kiedy i w jaki sposób władano nieruchomością
2. Dowody z dokumentów – chodzi m.in. o decyzje wymiarowe podatku od nieruchomości i dowody jego opłacania, polisy ubezpieczeniowe, umowy z zakładem energetycznym, wodociągami, rachunki za zakup materiałów budowlanych na remont, projekty budowlane
3. Zdjęcia – na przykład stare fotografie rodzinne na tle spornej działki, z których można wywnioskować ramy czasowe, np. kiedy postawiono płot
4. Oględziny sądu i opinie biegłych, zwłaszcza biegłego geodety

Krok po kroku procedura wygląda następująco: trzeba zebrać dokumentację i dowody, wnieść sprawę do sądu (opłata stała) i uczestniczyć w rozprawach (zwykle od 2 do 5 posiedzeń). Na końcu sąd wydaje postanowienie, które staje się podstawą wpisu nowego prawa własności do księgi wieczystej.

Ile kosztuje i ile trwa zasiedzenie?

Takie pytania często zadają adwokatom z naszej kancelarii osoby decydujące się na uregulowanie prawne posiadanej ziemi lub domu. Sprawa o zasiedzenie wiąże się z wieloma obciążeniami finansowymi, a jej długość rzadko zamyka się w kilku miesiącach.

Opłata sądowa i koszty pełnomocnika

• Opłata sądowa od wniosku. Ta opłata jest stała i wynosi 2000 zł. Należy ją uiścić na rachunek sądu najpóźniej w momencie składania wniosku. W przypadku trudnej sytuacji materialnej można ubiegać się o zwolnienie z tego kosztu.
• Koszty map i wypisów. To wydatek rzędu kilkudziesięciu do kilkuset złotych za odpisy z urzędów.
• Koszty biegłego geodety. Jeśli konieczne jest sporządzenie nowej mapy do celów prawnych, wynagrodzenie biegłego to widełki rzędu 1500 zł – 5000 zł, w zależności od skali podziałów i pracy w terenie.
• Koszty pełnomocnika. widełki wynagrodzeń adwokackich na rynku wahają się od kilku do kilkunastu tysięcy złotych – w zależności od stopnia skomplikowania sprawy, ilości stron oraz konieczności prowadzenia poszukiwań spadkobierców dawnych właścicieli. Kancelaria adwokacka Bafia Jóźwiak wykazuje pełną transparentność kosztów, oferując rzetelną wycenę już na etapie wstępnej konsultacji. Dzięki takiemu podejściu, zlecając nam przeprowadzenie sprawy o zasiedzenie, dokładnie wiedzą Państwo, na jakiego rzędu wydatki się przygotować.

Czas trwania postępowania zależy od sprawności sądu i poziomu skomplikowania sprawy. Standardowa sprawa trwa od 1 roku do 2 lat, choć obecnie niemal wszystkie postępowania sądowe trwają dłużej. Jeśli jednak w grę wchodzą nieznani z miejsca pobytu uczestnicy lub liczne grono spadkobierców poprzedniego właściciela, proces może wydłużyć się nawet o kilka lat (3-5 lat).

Podatek od zasiedzenia (PCC czy SD?)

Nabycie własności poprzez zasiedzenie podlega opodatkowaniu. Nie płaci się tu podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), ale stosuje się ustawę o podatku od spadków i darowizn. Stawka podatku od zasiedzenia jest sztywna i wynosi 7% podstawy opodatkowania, którą jest wartość rynkowa zasiedzianej nieruchomości z dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu. Przy czym podstawę opodatkowania pomniejsza się o wartość nakładów (np. koszty remontu, budowy domu), które osoba, która zasiedziała nieruchomość, poniosła z własnych środków w trakcie biegu zasiedzenia. Zobowiązanie podatkowe powstaje w momencie uprawomocnienia się orzeczenia sądu. W ciągu miesiąca od tego dnia (czyli dnia powstania obowiązku podatkowego) trzeba złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe na formularzu SD-3.

Jak udaremnić zasiedzenie nieruchomości przez inną osobę?

Powyżej skupiliśmy się na tym, jak zdobyć prawo własności nieruchomości poprzez jej zasiedzenie. Co jednak, jeśli to Państwo jesteście właścicielem lub właścicielami działki, z której bezprawnie korzysta sąsiad, daleki krewny lub obca osoba? Warto mieć świadomość, że w tym wypadku czas nieubłaganie działa na Państwa niekorzyść. Jak zatem skutecznie ochronić swój majątek?

Przerwanie biegu zasiedzenia

Aby udaremnić zasiedzenie nieruchomości, trzeba doprowadzić do przerwania biegu zasiedzenia. Zgodnie z art. 175 Kodeksu cywilnego, do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przedawnieniu roszczeń czyli trzeba zajrzeć do art. 123 KC. Zgodnie z nim:

Art. 123. § 1. Bieg przedawnienia przerywa się:

1) przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;

2) przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;

Kodeks Cywilny

Najważniejszym skutkiem przerwania biegu zasiedzenia jest to, że po takim skutecznym przerwaniu czas potrzebny do zasiedzenia zaczyna biec od nowa (od zera). Nawet jeśli sąsiad zajmował pas gruntu przez 29 lat, odpowiednia akcja prawna na przykład przed sądem sprawi, że licznik się wyzeruje, a sąsiad na nowo będzie potrzebował 30 lat, aby zasiedzieć grunt.

Czynności, które przerywają posiadanie

Nie wystarczy słowne wezwanie czy wysłanie zwykłego pisma z prośbą o opuszczenie nieruchomości. Żeby przerwać bieg zasiedzenia, trzeba podjąć formalne czynności, o których mowa jest w przywołanym już wyżej art. 123 KC.

Co przerywa bieg zasiedzenia? Oto przykłady.

1. Wniesienie do sądu pozwu o wydanie nieruchomości. To najpewniejszy i najskuteczniejszy sposób. W pozwie wnosi się, aby sąd nakazał posiadaczowi opuszczenie nieruchomości.
2. Propozycja wykupu lub zawarcie umowy z posiadaczem – ponieważ bieg terminu zasiedzenia przerywa także uznanie roszczenia przez posiadacza, to każda czynność z nim podjęta, na przykład podpisanie umowy najmu lub dzierżawy albo jego propozycja, że wykupi nieruchomość sprawia, że zasiedzenia przesuwa się poza realny horyzont dla posiadacza.

Zarządzanie ryzykiem utraty prawa własności wymaga zdecydowanych działań. Doświadczeni adwokaci z Kancelarii Bafia Jóźwiak niejednokrotnie wyprowadzali klientów z kłopotów, gdy termin zasiedzenia mijał za kilka tygodni.

Pozew o wydanie nieruchomości (powództwo windykacyjne)

Najsilniejszym i najskuteczniejszym środkiem chroniącym przed utratą majątku i pozwalającym udaremnić plany zasiedzenia jest wytoczenie powództwa windykacyjnego. Zgodnie z art. 222 § 1 KC właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz ta została mu wydana (chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą). Wniesienie prawidłowo opłaconego pozwu o wydanie nieruchomości do sądu przerywa bieg zasiedzenia z momentem złożenia tego pozwu w sądzie (decyduje data złożenia w biurze podawczym sądu lub data nadania pisma na poczcie). Niezależnie od tego, jak potoczy się i jak długo potrwa proces, licznik czasu odmierzający okres zasiedzenia nieruchomości zostaje zatrzymany.

Zasiedzenie a spadek i służebność

Sprawy o zasiedzenie często przeplatają się z innymi sprawami z zakresu prawa cywilnego, w tym zwłaszcza z prawem spadkowym i rzeczowym.

Zasiedzenie przez spadkobierców

Często zdarza się, że jeden ze spadkobierców po zmarłych rodzicach pozostaje w rodzinnym domu, dba o niego, remontuje, płaci podatki, podczas gdy pozostali spadkobiercy wyjeżdżają i przez dekady nie interesują się majątkiem. Czy taki mieszkający na stałe brat lub siostra może zasiedzieć udział rodzeństwa? Tak, zasiedzenie a spadek to powszechnie interesujący spadkobierców temat. Orzecznictwo Sądu Najwyższego zaostrza w tym wypadku kryteria – spadkobierca posiadający nieruchomość musi uzewnętrznić (pokazać reszcie rodziny i otoczeniu), że od określonego momentu nie posiada już całości w imieniu swoim i rodzeństwa, lecz wyłącznie w imieniu własnym i z wykluczeniem innych. Jest to bardzo trudne do udowodnienia, ale dobry pełnomocnik poradzi sobie z tym zadaniem.

• Więcej o rozliczeniach między spadkobiercami i dochodzeniu praw po śmierci bliskich przeczytasz w naszym artykule pt. „Zachowek po rodzicach”.

Zasiedzenie służebności gruntowej

Instytucja zasiedzenia nie dotyczy wyłącznie prawa własności. Można również doprowadzić do zasiedzenia służebności gruntowej (np. służebności przejazdu i przechodu – tzw. drogi koniecznej, lub służebności przesyłu dla zakładów energetycznych). Odbywa się ono na podobnych zasadach (20 i 30 lat), jednak wymaga dodatkowego warunku z art. 292 KC:

Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

Art. 292 KC

Zarówno w sprawach zasiedzenia nieruchomości jak i służebności gruntowej, podstawowym warunkiem sukcesu jest wszechstronna wiedza prawna. Nie ma dwóch takich samych spraw o zasiedzenie. Za każdym wniesionym do sądu wnioskiem kryje się inna historia rodzinna, odmienne relacje sąsiedzkie i różna jakość zgromadzonego materiału dowodowego. Pomyłka w dacie, zły wybór środka dowodowego czy brak szybkiej reakcji na poczynania sąsiada mogą kosztować utratę działki. Kancelaria adwokacka Bafia Jóźwiak zaprasza do kontaktu. Nasi prawnicy wnikliwie przeanalizują Państwa sytuację, zweryfikują dokumenty i zaplanują strategię skrojoną – by skutecznie doprowadzić sprawę do końca przed sądem lub skutecznie odeprzeć apetyt osoby chcącej przejąć Państwa własność.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

1. Ile lat trzeba posiadać nieruchomość, żeby ją zasiedzieć?

W polskim prawie żeby zasiedzieć nieruchomość potrzeba 20 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego w dobrej wierze lub 30 lat posiadania w złej wierze. Ten drugi przypadek jest w praktyce zdecydowanie najczęstszy.

2. Ile kosztuje w sądzie sprawa o zasiedzenie nieruchomości?

Stała opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie nieruchomości wynosi 2000 zł. Do tego należy doliczyć ewentualne koszty map i wypisów, zaliczkę na opinię biegłego geodety oraz koszty pomocy adwokata, o ile zdecydują się Państwo na skorzystanie z naszych usług.

3. Czy można zasiedzieć nieruchomość w złej wierze?

Tak, zdecydowana większość orzeczeń o zasiedzeniu zapada właśnie w odniesieniu do złej wiary. Zła wiara wydłuża jednak wymagany okres nieprzerwanego posiadania samoistnego do 30 lat.

4. Jak przerwać bieg zasiedzenia?

Najskuteczniejszym i najbezpieczniejszym sposobem na przerwanie biegu zasiedzenia i ochronę swoich praw jako właściciela jest wytoczenie przeciwko posiadaczowi powództwa o wydanie nieruchomości (powództwa windykacyjnego) przed upływem wymaganego przez ustawę terminu zasiedzenia.

5. Czy od zasiedzenia płaci się podatek?

Tak, nabycie własności nieruchomości poprzez zasiedzenie rodzi po stronie nabywcy (nowego właściciela) obowiązek podatkowy. Na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn należy zapłacić podatek w wysokości 7% podstawy opodatkowania (czyli wartości nabytej nieruchomości).

6. Czy można zasiedzieć część działki sąsiada?

Tak, możliwe jest zasiedzenie wyodrębnionej fizycznie części nieruchomości (np. pasa gruntu za przesuniętym ogrodzeniem, fragmentu pola ornego). Wymaga to jednak dokładnego pomiarowania gruntu w toku procesu przez powołanego biegłego geodetę i sporządzenia map z projektem podziału nieruchomości.