Wywłaszczenie nieruchomości: na jakich warunkach przebiega, kiedy należy Ci się odszkodowanie i czy na wywłaszczenie możesz się nie zgodzić?

Nowe drogi, budowa obiektów ochrony zdrowia, inne elementy infrastruktury – to tylko kilka z wielu przypadków, w których dochodzi do wywłaszczenia. Zastanawiasz się, czy możesz w jakiś sposób uniknąć wyprowadzki? Masz wątpliwości, czy odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości jest odpowiednie? A może rozważasz pójście na ugodę? Jeśli na któreś z tych pytań odpowiedź jest twierdząca, to ten artykuł jest dla Ciebie. 

Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu Cię prawa własności do części lub całości nieruchomości w formie decyzji administracyjnej. Prawo to przechodzi wtedy na Skarb Państwa albo na rzecz samorządu terytorialnego.

Zdecydowanie nie jest to dla Ciebie korzystna sytuacja – tracisz przecież coś, co było całkowicie Twoje. Często jest to dom Twoich marzeń czy starannie doglądana działka. Nie wspominając już o tym, że jednym z najważniejszych praw, przewidzianych przez samą Konstytucję RP, jest właśnie prawo własności.

Dlaczego więc w ogóle przeprowadza się wywłaszczenie? Tereny stają się coraz bardziej zabudowane. Z drugiej strony nieraz pojawia się konieczność działania w interesie publicznym – np. wybudowania drogi szybkiego ruchu w konkretnym miejscu. Często oznacza to, że trzeba np. wyburzyć kilka domów znajdujących się w sąsiedztwie planowanej budowy.

W takich wyjątkowych przypadkach Państwo musi mieć możliwość zrealizowania konkretnych celów. I tu właśnie wkracza wywłaszczenie. Aby jednak nie ingerowało nadmiernie w prawo własności, które – jak już zostało wspomniane – jest jednym z podstawowych i niezwykle ważnych praw, wywłaszczenia można dokonać tylko na cele publiczne i tylko jeśli cele te nie mogą być zrealizowane w inny sposób.

Czy wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne zawsze jest konieczne?

Prawdopodobnie znasz już odpowiedź na pytanie z nagłówka – nie. Postawienie linii energetycznej nie wymaga już np. pozbawienia Cię prawa własności do nieruchomości. Zamiast tego można skorzystać z tzw. służebności przesyłu. W takiej sytuacji nieruchomość pozostanie Twoja, z tym że znajdzie się na niej dodatkowe obciążenie w postaci słupa energetycznego.

Zdarza się również, że nieruchomość potrzebna jest tylko na jakiś czas – jako zaplecze dla konkretnej inwestycji. Również w takim przypadku organ nie powinien przeprowadzać wywłaszczenia. Zamiast tego może dokonać tzw. zajęcia czasowego, a po zrealizowaniu inwestycji powinien zwrócić nieruchomość właścicielowi.

Oprócz przypadków, w których wywłaszczenie nie jest konieczne do zrealizowania celów publicznych, można wymienić jeszcze jedną istotną sytuację. Zdarza się, że początkowo wszystkie przesłanki prawidłowego wywłaszczenia zostają spełnione. Mamy więc cel publiczny, którego nie da się zrealizować w inny sposób, niż pozbawiając Cię prawa własności do nieruchomości. Z czasem okazuje się jednak, że cel publiczny nie został jednak zrealizowany. W takiej sytuacji nieruchomość powinna zostać Ci zwrócona.

Czy wywłaszczenie może dotyczyć części nieruchomości?

Wywłaszczenie ma być dla Ciebie jak najmniej dotkliwie, więc jeśli istnieje taka możliwość – powinno objąć tylko część nieruchomości. Oczywiście i tak nie jest to dla Ciebie komfortowa sytuacja, a co więcej – zdarza się, że pozostałą Ci część nie wystarcza do wykorzystywania na dotychczasowe cele (np. mieszkalne). W takiej sytuacji możesz żądać, by Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nabyła również pozostałą część nieruchomości.

Jak wygląda procedura wywłaszczenia nieruchomości?

Wywłaszczenie nieruchomości składa się aż z kilku etapów.

1. Rokowania pomiędzy starostą a właścicielem nieruchomości/ użytkownikiem wieczystym – to obowiązkowy element procedury wywłaszczenia. Starosta powinien próbować najpierw nabyć nieruchomość w drodze umowy, wypracowując porozumienie, które zadowoli obie strony. Rokowania obejmują przede wszystkim ustalenie warunków wywłaszczenia oraz wypłaty odszkodowania;

*podanie do publicznej wiadomości informację o zamiarze wywłaszczenia – jeśli wywłaszczenie ma dotyczyć wywłaszczenia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym (a tym samym nie ma z kim prowadzić rokowań).

2. Uruchomienie postępowania wywłaszczeniowego – jeśli strony nie wypracują porozumienia. W przypadku wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa postępowanie uruchamia się z urzędu, a gdy wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – na wniosek organu wykonawczego;
3. Wydanie decyzji o wywłaszczeniu – starosta przeprowadza rozprawę administracyjną (wyjątkiem są tu nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym). Gdy decyzja stanie się ostateczna, następuje wywłaszczenie;
4. Dokonanie wpisu w księdze wieczystej – na wniosek starosty lub samorządu, na którego rzecz przeprowadzono wywłaszczenie. W księdze powinna znaleźć się informacja o celu wywłaszczenia i wysokości odszkodowania;
5. Wypłata odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość – wysokość tej kwoty wskazuje się w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Kiedy należy się odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość?

5.krok procedury opisanej w poprzednim akapicie dotyczył wypłaty odszkodowania. Jest to warunek konieczny przeprowadzenia wywłaszczenia. Jako właściciel nieruchomości możesz bowiem domagać się rekompensaty za odebranie Ci Twojego domu, działki czy gruntu.

Jak duże odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości możesz otrzymać?

Zgodnie z przepisami wysokość odszkodowania należy ustalić w oparciu o stan, przeznaczenie i wartość wywłaszczanej nieruchomości w momencie wydania decyzji wywłaszczeniowej. Oznacza to, że kwota odszkodowania nie jest z góry ustalona, ale zawsze będzie uzależniona od konkretnego przypadku. Teoretycznie odszkodowanie powinno zrekompensować Ci wszystkie straty, czyli w tej sytuacji – odpowiadać wartości wywłaszczanej nieruchomości.

Co oznacza pojęcie „słuszne odszkodowanie”?

Odszkodowanie w większości przypadków obejmuje naprawę wszystkich szkód majątkowych. Jako osoba poszkodowana w wypadku możesz np. domagać się nie tylko zwrotu kosztów leczenia, ale także np. utraconych korzyści.

Przy odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości jest już inaczej. Tutaj obowiązuje tzw. słuszne odszkodowanie. Teoretycznie ma Ci ono umożliwić nabycie nieruchomości w podobnym stanie. Dokładnie – nabycie na rynku wtórnym, a nie wybudowanie takiej samej, nowej nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia czy wywłaszczany dom również został kupiony z drugiej ręki, czy może powstawał według indywidualnego projektu, specjalnie dla Ciebie.

Zwykle podczas sporządzania wyceny, rzeczoznawca majątkowy porówna ją więc z nieruchomościami podobnymi, znajdującymi się w pobliżu. Określi w ten sposób kwotę, która teoretycznie przypadłaby Ci przy klasycznej sprzedaży nieruchomości. Koszt budowy nowego domu zwykle będzie natomiast znacznie wyższy niż wynik takiego rachunku.

Czy można nie zgodzić się z wysokością odszkodowania za wywłaszczenie?

Aby ustalić, jak dużą kwotę możesz otrzymać, korzysta się z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Tu zwykle pojawia się element sporny, bo w praktyce często w Twojej ocenie taka opinia jest niezgodna z rzeczywistością, a kwota – zaniżona.

Nie masz obowiązku bezwzględnie akceptować wyliczeń rzeczoznawcy majątkowego. Istnieje szansa, że jego szacunki są niezgodne z rzeczywistością. Tym samym możesz wnieść zarzuty do opinii rzeczoznawcy, który będzie musiał się do niej ustosunkować. Czasami organ administracyjny może po wniesieniu zarzutów zdecydować się na powołanie innego rzeczoznawcy.

Co ważne, podstawą takich zarzutów mogą być tylko błędy formalne – np. dotyczące błędów logicznych, błędów w obliczeniach itd. Aby pokazać, że rzeczoznawca przedstawia błędne założenia pod kątem merytorycznym, możesz też dodatkowo zlecić wykonanie prywatnej opinii i przedstawić ją organowi administracyjnemu. Walka o swoje prawa może być więc trudna i stresująca, szczególnie z uwagi na konieczność przedstawienia odpowiednich dowodów i argumentów. Na tym etapie warto więc skorzystać z pomocy prawnika, który wyręczy Cię w tych kwestiach i pozwoli Ci walczyć o Twoje prawa

Często jednak spór nie kończy się na złożeniu sprzeciwu. Jeśli na tym etapie kwota odszkodowania nadal będzie niekorzystna, możesz odwołać się od wydanej decyzji do organu odwoławczego, a gdy i to nie przyniesie zamierzonych efektów – wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a dalej nawet skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Kiedy otrzymasz odszkodowanie?

Zazwyczaj kwota odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości zostanie wypłacona w ciągu 14 dni od chwili, kiedy decyzja wywłaszczeniowa będzie podlegać wykonaniu. Czasami zamiast odszkodowania możesz też zgodzić się na otrzymanie nieruchomości zamiennej i wyrównanie ewentualnej różnicy wartości już w gotówce.

Czy możesz otrzymać zaliczkę na poczet odszkodowania?

Dużym problemem w przypadku procedury wywłaszczenia jest to, że pieniądze otrzymujesz na koniec całej procedury. Najpierw opuszczasz więc nieruchomość, a dopiero potem uzyskujesz środki potrzebne do kupienia innego lokum.

Sytuacja nie jest więc prosta. Możesz jednak otrzymać przynajmniej część odszkodowania już wcześniej, w ramach zaliczki. Wszystko to jednak, o ile wcześniej zostanie ustalone dokładne odszkodowanie oraz że złożysz wniosek o wypłatę takiej zaliczki.

Po spełnieniu tych warunków możesz otrzymać 70% kwoty całego ustalonego odszkodowania – w ciągu 30 dni od momentu złożenia wniosku.

Ugoda w postępowaniu administracyjnym – czy warto dobrowolnie wydać wywłaszczaną nieruchomość?

Jak wiesz już z poprzednich akapitów, pierwszym krokiem całej procedury wywłaszczeniowej jest próba wypracowania porozumienia.

Ugoda siłą rzeczy zakłada, że obie strony muszą iść na ustępstwa. Pytanie więc, czy w ogóle warto rozważać taką opcję.

Po pierwsze, trzeba zaznaczyć, że Twój opór nie udaremni wywłaszczenia – ten proces przeprowadzany jest w formie decyzji administracyjnej. O ile więc nie udowodnisz, że wywłaszczenie nie jest konieczne do realizacji celów publicznych, i tak stracisz część lub całą nieruchomość. Możesz więc przynajmniej zadbać, by odbyło się to na optymalnych dla Ciebie warunkach.

Warto jednak pamiętać, że obowiązują tu nieco inne zasady niż przy „klasycznych” ugodach. Jako że prowadzisz negocjacje z inwestorem publicznym, to proponowana kwota odszkodowania musi być zgodna z dyscypliną finansów publicznych i obowiązującymi przepisami. Oznacza to, że możesz mieć znacznie mniejszą swobodę negocjacji.

Z drugiej strony zgodnie z obecnymi przepisami w razie dobrowolnego wydania nieruchomości w przewidzianym terminie (30 dni) otrzymasz premię wysokości 5%. Nie zmieni to więc Twojej sytuacji (i tak konieczna będzie przeprowadzka), za to przynajmniej zyskasz więcej pieniędzy. Warto też dodać, że dobrowolne wydanie nieruchomości nie odbierze Ci możliwości walczenia o słuszne odszkodowanie – jeśli będzie ono Twoim zdaniem niewystarczające, masz szansę ubiegać się o stosowną kwotę na takiej samej zasadzie, jak gdyby do zawarcia ugody nie doszło.