Chcesz znieść współwłasność nieruchomości? Sprawdź, jakie masz możliwości!

Nieruchomość nie jest Twoją wyłączną własnością i zastanawiasz się, jak rozwiązać tę kwestię? Powiedzmy sobie szczerze: sytuacja, w której nie masz pełnej swobody w zarządzaniu gruntem lub domem, nie należy do szczególnie dogodnych. Być może rozważasz więc zniesienie współwłasności działki, mieszkania czy gospodarstwa rolnego. Jak dokładnie to zrobić? Czy będzie Cię to dużo kosztować? I czy potrzebujesz zgody pozostałych współwłaścicieli? Wszystkie odpowiedzi znajdziesz w tym wpisie.

Na czym polega współwłasność nieruchomości i jakie są jej wady?

Żeby uporządkować wszystkie informacje, zacznijmy od wyjaśnienia pojęć.

Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której kilku osobom przysługuje prawo własności do tej samej nieruchomości – np. domu, gruntu czy nieruchomości rolnej. Każda z takich osób ma więc konkretny udział w nieruchomości, wyrażony w ułamku. Tym samym żaden ze współwłaścicieli nie może samodzielnie zarządzać nieruchomością, a już na pewno nie ma prawa podejmować żadnych znaczących decyzji w tym zakresie bez zgody większości. Zapomnij więc o swobodzie przeprowadzania remontu i innych tego typu czynnościach. Bez porozumienia z pozostałymi nie będzie to możliwe.

Problem staje się jeszcze większy, gdy każde z was ma zupełnie odmienne zdanie co do tego, w jaki sposób zarządzać nieruchomością. I niestety to właśnie ten scenariusz należy do najczęstszych. Tym bardziej, że zwykle współwłaścicielami nie stajecie się dobrowolnie. Oczywiście, mogliście swojego czasu zdecydować, że wspólnie kupujecie dom czy mieszkanie. Znacznie częściej jednak jest to efekt otrzymania nieruchomości w darowiźnie lub spadku. Zdarza się również, że współwłasność powstaje w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej (ze względu na rozwód, separację lub rozdzielność majątkową).

Czym jest zniesienie współwłasności nieruchomości?

Jeśli wspólne zarządzanie nieruchomością wam nie odpowiada, to zawsze pozostaje zniesienie współwłasności. W tym przypadku doprowadzacie więc do stanu, w którym nieruchomość lub wyodrębnione jej części przypadają na wyłączną własność konkretnym osobom. Ewentualnie każde z was może otrzymać pieniądze odpowiadające dotychczasowemu udziałowi.

Efekt zawsze jest ten sam – współwłasność przestaje istnieć i od tej pory każdy odrębnie zarządza swoim majątkiem.

To od was zależy, kiedy i czy w ogóle zdecydujecie się na zniesienie współwłasności. Jeśli taki stan rzeczy wam nie przeszkadza, możecie go nie zmieniać nawet do końca życia. Z drugiej strony, jeśli po wielu latach zmienicie zdanie, zawsze macie szansę złożyć odpowiedni wniosek – nie ma tu bowiem żadnego terminu przedawnienia. Co równie ważne, jeśli Ty chcesz znieść współwłasność, a pozostałe osoby niekoniecznie, w żaden sposób Cię to nie ogranicza – zgodnie z przepisami do uruchomienia postępowania wystarczy aktywne działanie choć jednego z was.

Jak można znieść współwłasność nieruchomości?

Załóżmy więc, że decyzja została podjęta: nie chcesz już dłużej być współwłaścicielem. Jakie kroki musisz więc podjąć?

Warto zacząć od tego, że istnieją 2 sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości:

1. Przed sądem;
2. U notariusza (w drodze umowy).

Nie zawsze masz pełną dowolność, jeśli chodzi o to, którą drogę wybierzesz. Wiele zależy od tego, czy jesteś w stanie porozumieć się z pozostałymi współwłaścicielami oraz na ile ważne jest dla Ciebie poniesienie jak najmniejszych kosztów związanych z całą procedurą. Przyjrzyjmy się więc każdemu z tych rozwiązań.

Zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza (umowne zniesienie współwłasności)

To propozycja dla osób, które chcą załatwić sprawę jak najszybciej i pozostają zgodne co do sposobu podziału nieruchomości. Oznacza to, że z drogi zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez umowę skorzystacie tylko pod warunkiem, że zamierzacie działać wspólnie.

W praktyce sprowadza się to do złożenia zgodnych oświadczeń woli co do chęci zniesienia współwłasności i sposobu jej przeprowadzenia. Do wyboru są bowiem aż 3 możliwości zniesienia współwłasności, o czym przeczytasz w kolejnych akapitach.

Ze względu na to, że wizyta w kancelarii notarialnej możliwa jest tylko przy całkowitej zgodności, procedura przebiega naprawdę sprawnie – często sprawę udaje się załatwić już podczas jednego spotkania.

Nie brak jednak i minusów – koszty postępowania przed notariuszem są wysokie. To sprawia, że czasem nawet współwłaściciele całkowicie zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności, wybierają drogę sądową, by tym samym zmniejszyć koszty.

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Jeśli nie jesteście w stanie się porozumieć albo zależy wam na obniżeniu wydatków, zniesienie współwłasności należy przeprowadzić przed sądem. Właściwy będzie tu sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Procedura zniesienia współwłasności następuje na podstawie zgodnego wniosku współwłaścicieli (jeśli działacie wspólnie) lub na wniosek któregokolwiek z was – jeśli któryś ze współwłaścicieli samodzielnie zdecydował się uruchomić postępowanie przed sądem.

Zniesienie współwłasności przed sądem zwykle trwa znacznie dłużej, choć im mniej punktów spornych, tym krótszy też czas całego postępowania sądowego. Trudność w wypracowaniu porozumienia zwykle oznacza konieczność przeprowadzenia kilku posiedzeń. Między każdym z nich z kolei upłyną średnio 2-3 miesiące (w zależności od obłożenia sądu). Oznacza to, że zniesienie współwłasności na drodze sądowej może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat.

Plusy tego rozwiązania są jednaka duże. Pierwszy z nich został już wspomniany na samym początku – droga sądowa jest dostępna zawsze i nie potrzeba tu jakiejkolwiek zgodności z pozostałymi współwłaścicielami. Dużą zaletę stanowią również koszty, które co do zasady okazują się mniejsze niż u notariusza. Wiele zależy tu jednak od ewentualnej konieczności powołania biegłego w celu ustalenia wartości rzeczy oraz od czasu trwania postępowania.

Inne roszczenia rozpoznawane przez sąd przy zniesieniu współwłasności nieruchomości

Postępowanie o zniesienie współwłasności mieszkania, domu czy działki jest prowadzone kompleksowo. Oznacza to, że w czasie, gdy trwa sądowe zniesienie współwłasności, nie mogą toczyć się odrębne postępowania związane z tą nieruchomością. Jeśli natomiast są już w toku – przekazuje się je sądowi prowadzącemu sprawę o zniesienie współwłasności. W ramach tego samego postępowania sąd będzie więc orzekał  także w kwestii:

• pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej;
• rozliczenia ewentualnych nakładów i wydatków na rzecz wspólna;
• rozliczenia korzyści uzyskanych przez współwłaściciela, który z wyłączeniem pozostałych korzystał ze wspólnej nieruchomości.

W jaki sposób może przebiegać zniesienie współwłasności nieruchomości?

Istnieją 3 sposoby na zniesienie współwłasności nieruchomości:

1. Fizyczny podział;
2. Podział cywilny (sprzedaż rzeczy wspólnej);
3. Przyznanie rzeczy na własność jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli.

Fizyczny podział nieruchomości

Podział fizyczny nieruchomości to nic innego jako wyodrębnienie części nieruchomości – np. podział na 2 mniejsze działki albo wydzielenie samodzielnych lokali mieszkalnych w jednym domu. Nie zawsze jest jednak możliwy. Czasami działka jest zbyt mała, by można było dokonać podziału fizycznego albo wyodrębnienie poszczególnych lokali okazuje się niewykonalne. Wtedy do wyboru pozostają wam już tylko 2 opcje.

Przyznanie nieruchomości na wyłączną własność

Jeśli nieruchomości nie da się podzielić, zniesienie współwłasności może się odbyć poprzez przyznanie nieruchomości jednemu z was, podczas gdy pozostali współwłaściciele nieruchomości otrzymają równowartość przysługujących im udziałów.

Przykład: Nieruchomość o wartości 600.000 złotych ma 2 współwłaścicieli. Każdemu z nich przysługuje równy udział. Po przyznaniu Ci własności nieruchomości na wyłączą własność, musisz więc spłacić druga stronę – należy jej się połowa wartości nieruchomości, czyli w tym przypadku 300.000 złotych.

Przy przyznawaniu nieruchomości na własność możecie miedzy sobą ustalić wysokość i termin spłat (i to zarówno w razie znoszenia współwłasności w drodze umowy, jak i przed sądem). Jeśli natomiast nie możecie wypracować porozumienia, sąd powoła biegłego, by to on ustalił wartość nieruchomości. Na tej podstawie określi rozmiar spłat dla każdego współwłaściciela. To będzie wiązało się jednak z dodatkowymi kosztami postępowania – koniecznością zapłaty wynagrodzenia biegłemu – dlatego warto przynajmniej podjąć próbę rozwiązania tej kwestii polubownie.

Często jednak spór dotyczy nie tyle wartości nieruchomości i udziałów, a tego, kto otrzyma nieruchomość na własność. Bez obaw – sąd nie może nikogo zmusić do jej zatrzymania. Zwykle jednak sytuacja jest odwrotna – aż kilku współwłaścicieli jest zainteresowanych działką czy domem. Gdy nie porozumiecie się w tej kwestii, sąd samodzielnie podejmie decyzje na podstawie okoliczności danej sprawy. Jeśli więc zależy Ci, by nieruchomość przypadła właśnie Tobie, warto skorzystać z pomocy prawnika, który pomoże Ci przedstawić solidne argumenty i przekonać sąd do swoich racji.

Podział cywilny (sprzedaż nieruchomości)

Trzecim sposobem zniesienia współwłasności działki, mieszkania czy domu będzie sprzedaż nieruchomości i podzielenie się pieniędzmi stosownie do udziałów. W tym przypadku możliwości macie 2:

1. Samodzielnie spróbować sprzedać nieruchomość (wtedy musicie złożyć do sądu wniosek o zawieszenie postępowania zniesienia współwłasności);
2. Sprzedać nieruchomość w ramach licytacji komorniczej – jest to znacznie mniej opłacalne rozwiązanie. Po pierwsze, zajmuje dużo czasu, po drugie cena sprzedaży na licytacji zwykle nie będzie korzystna, a po trzecie – komornik odliczy od uzyskanej kwoty swoje wynagrodzenie i koszty sprzedaży, przez co będziecie tym bardziej stratni.

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej – jak przebiega?

Nieco inaczej sprawa wygląda w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej. Ogólne zasady są podobne, ale istnieje też kilka dodatkowych wymogów.

Po pierwsze, zniesienie współwłasności nie może odbyć się poprzez podział fizyczny rzeczy, jeśli jest to sprzeczne z zasadami tzw. prawidłowej gospodarki rolnej. Bardzo często więc zastosowanie znajduje druga droga – przyznanie gospodarstwa jednej osobie na wyłączną własność. Powinien to być ktoś, na kogo zgodzą się wszyscy współwłaściciele. Jeśli jednak kilka osób do tej pory dbało o gospodarstwo, trudno o jednomyślność. Prawdopodobnie co najmniej kilku współwłaścicieli będzie zainteresowanych nieruchomością.

Do 2019 roku istniały pewne ograniczenia. Gospodarstwo mogła otrzymać tylko osoba będąca rolnikiem indywidualnym. Teraz tego wymogu nie ma. Wystarczy jedynie, że nowy wyłączny właściciel będzie osobiście prowadził gospodarstwo rolne przez 5 lat od momentu, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Oznacza to, że więcej osób ma teraz szansę, by otrzymać taki grunt na własność. Mimo wszystko sąd w pierwszej kolejności przyzna go tej osobie, która do tej pory prowadziła gospodarstwo lub które stale w nim pracuje. Jeśli natomiast nie będzie to możliwe (albo gdy kilka osób spełnia te warunki), wyłącznym właścicielem gospodarstwa rolnego powinna stać się ta osoba, która daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.

Czy pomoc adwokata jest potrzebna?

Jak widzisz, zniesienie współwłasności nieruchomości, to bardzo rozległy temat. Musisz wybrać optymalną drogę (sądową lub notarialną), najlepszy możliwy sposób zniesienia współwłasności i jeszcze zadbać o zabezpieczenie swoich interesów związanych np. z rozliczeniem nakładów. Do tego dochodzą dodatkowe obowiązki, przede wszystkim te podatkowe. Choć nawet w przypadku postępowania sądowego nie masz obowiązku korzystania z pomocy prawnika, to niewiedza może Cię sporo kosztować. Właśnie dlatego warto sięgnąć po profesjonalne wsparcie i mieć pewność, że obierasz najlepszą możliwą strategię.